Představte si dvě stejně velká pole ve stejné obci. Jedno stojí 300 000 Kč, druhé 450 000 Kč. Na první pohled vypadají podobně. Proč je tedy mezi nimi takový rozdíl?
Cena zemědělské půdy nezávisí jen na její velikosti a lokalitě. Rozhoduje také kvalita půdy, její úrodnost, přístup k pozemku nebo příjem z pachtovného. Roli může hrát i to, jak se na pozemku hospodařilo v minulosti.
V šestém dílu slovníčku vám vysvětlíme pojmy, díky kterým lépe porozumíte hodnotě půdy a snáze posoudíte, zda její cena odpovídá skutečnosti.
Cena, za kterou se pozemek skutečně prodává. V roce 2025 dosáhla podle Zprávy o trhu s půdou (FARMY.CZ) v průměru 372 550 Kč za hektar (37,26 Kč/m²). Orná půda byla přibližně o 30 % dražší než louky a pastviny. Více se dozvíte v článku Cena zemědělské půdy dál roste.
Cena stanovená podle vyhlášky, která se využívá především k výpočtu daně z nemovitých věcí. Pro rok 2026 ji upravuje vyhláška č. 383/2025 Sb. Bývá výrazně nižší než tržní cena, proto podle ní nelze určit, za kolik pozemek skutečně prodáte nebo koupíte.
Cena, za kterou by se pozemek běžně prodal na trhu. Určuje se podle skutečných prodejních cen podobných pozemků, bez vlivu mimořádných okolností nebo osobních vztahů mezi kupujícím a prodávajícím. Setkáte se s ní především ve znaleckých posudcích.
Orientační určení hodnoty pozemku podle jeho vlastností a cen podobných pozemků na trhu. Bývá rychlý a často bezplatný.
Odborné ocenění pozemku vypracované znalcem s příslušným oprávněním. Využívá se například při soudních řízení, dědictví a spory.
Pětimístný kód, který popisuje přírodní podmínky zemědělské půdy. Zohledňuje klima, půdní vlastnosti, sklon a orientaci pozemku, kamenitost i hloubku půdy. Najdete ho v katastru nemovitostí. Co jednotlivé číslice znamenají, vysvětlujeme v článku BPEJ: Co vám prozradí kód kvality půdy
Ukazatel kvality půdy, který napovídá, jaké má pozemek předpoklady pro zemědělské hospodaření. Bonita může ovlivnit výši pachtovného i tržní cenu pozemku.
Rozdělení půdy do pěti tříd podle její kvality a BPEJ. Do I. třídy patří nejcennější a nejvíce chráněné půdy, do V. třídy půdy s velmi nízkou produkční schopností. Čím vyšší je ochrana, tím přísnější jsou podmínky pro vyjmutí půdy ze zemědělského půdního fondu, například kvůli stavbě.
Zhoršení vlastností půdy, které může snížit její úrodnost i cenu. Nejčastěji ho způsobuje eroze, utužení těžkou technikou, úbytek humusu, zamokření nebo kontaminace škodlivými látkami. Před koupí si proto pozemek osobně prohlédněte a zeptejte se zemědělce, který na něm hospodaří.
Úpravy, které zlepšují podmínky pro hospodaření. Nejčastěji jde o odvodnění půdy pomocí podzemních drenáží. Funkční drenáže pomáhají odvádět přebytečnou vodu, zatímco poškozené mohou způsobovat podmáčení pozemku.
Obnova území po těžbě, skládce nebo stavební činnosti. Může být zemědělská, lesnická nebo vodní podle toho, k čemu bude pozemek dál sloužit. Rekultivovaná půda nemusí mít stejné vlastnosti jako původní a obnova její úrodnosti může trvat i několik let.
Hodnota pozemku vycházející z příjmů, které může vlastníkovi přinášet. U propachtované půdy jde především o pachtovné. Hrubou roční výnosnost vypočítáte tak, že roční pachtovné vydělíte kupní cenou a výsledek vynásobíte 100.
Jednotky, kterými se vyjadřuje výměra pozemku. 1 hektar = 100 arů = 10 000 m². Pokud pozemek stojí 40 Kč/m², cena za hektar je 400 000 Kč. Při porovnávání nabídek si proto ceny vždy přepočítejte na stejnou jednotku.
Teď už víte, na co se při výběru půdy zaměřit. Ať už hledáte pozemek jako investici, nebo pro vlastní využití, rádi vám pomůžeme najít takový, který bude odpovídat vašim představám.
Prohlédněte si naši aktuální nabídku pozemků po celé České republice. Rádi vám pomůžeme porovnat jednotlivé možnosti, prověřit důležité informace a vybrat pozemek, který bude odpovídat vašim představám.
Máte půdu v pachtu? Pak si před koncem září pohlídejte tři věci: pachtovné, stav pozemku a podmínky smlouvy. Pár minut kontroly Vám může dát mnohem lepší přehled o Vašem majetku.
Při koupi, prodeji nebo plánování využití pozemku je důležité vědět, co daný pozemek opravdu umožňuje. Nestačí se dívat jen na výměru, cenu nebo lokalitu. Klíčové je také to, co říká územní plán, jaké jsou podmínky využití území a zda je možné na pozemku něco stavět.
Mladí zemědělci v ČR mohou v roce 2026 využít širší možnosti podpory, včetně dotací dostupných i pro zájemce bez formálního zemědělského vzdělání, pokud mají praxi. Pro úspěšný start farmy je ale kromě financování důležitý také přístup k vhodné zemědělské půdě, která tvoří základ dlouhodobého hospodaření.