**Plánujete koupit pozemek? Ať už jde o zemědělskou nebo stavební parcelu, jedna chyba vás může stát statisíce.** V praxi se setkáváme se stále stejnými omyly, které kupující při koupi pozemku opakují. V tomto článku vám proto ukážeme, **na co si dát pozor při koupi pozemku**, abyste neudělali zbytečnou chybu.

## 1. Nedostatečná kontrola právního stavu pozemku

Jednou z nejzávažnějších chyb při koupi pozemku je ignorace údajů v katastru nemovitostí. Může tam být zapsáno například věcné břemeno, exekuce, zástavní právo nebo předkupní právo.

Pozor si dejte zejména na:

- věcná břemena – např. právo průchodu, vedení sítí, doživotního užívání, atp.
- předkupní právo – někdo jiný má přednostní právo pozemek koupit,
- exekuce – dlužné závazky vlastníka mohou ohrozit převod,
- omezení z titulu chráněného území, památkové zóny, atd.

**Doporučení:** Nechte si ověřit právní stav pozemku specialistou. V Investujdopole pečlivě prověřujeme právní stav každého pozemku, abyste měli jistotu bezproblémového převodu.

## 2. Koupě bez fyzické prohlídky – pozemek neviděli na vlastní oči

Jedna věc je to, co je napsané v katastru. Druhá věc je realita v terénu. Například k pozemku nemusí vést cesta, může být podmáčený, zarostlý nebo pod vedením vysokého napětí.

Na co se zaměřit při osobní návštěvě:

- přístupová cesta – je veřejná, zpevněná, nebo vůbec žádná?
- terénní překážky – náletové dřeviny, přílišná svažitost, podmáčená půda,
- vliv infrastruktury – blízkost železnice, průmyslu nebo VN vedení.

**Doporučení:** Před koupí si pozemek vždy osobně prohlédněte – ideálně spolu s někým, kdo se v pozemcích dobře orientuje.

## 3. Neznalost územního plánu a omezení využití

Pokud kupujete pozemek s cílem stavět, je nezbytné ověřit si, zda je v územním plánu veden jako zastavitelná plocha. Pouhé označení v katastru nerozhoduje zda můžete stavět.

Na co si dát pozor při koupi stavebního pozemku:

- územní plán obce – zjistěte typ funkční plochy
- regulační plán (pokud existuje) – doplňuje podrobnosti k zástavbě (umístění stavby, výška stavby,..)
- omezení využití – ochranná pásma, záplavové území, ZPF, CHKO apod.

**Tip**: [Jak poznat rozdíl mezi stavebním a nestavebním pozemkem?](https://www.investujdopole.cz/blog/rozdil-stavebni-a-nestavebni-pozemek) 

## 4. Nereálná představa o tržní ceně pozemku

Jedním z častých omylů při koupi pozemku je nesprávná představa o ceně. Lidé si často myslí, že zemědělskou půdu koupí za „pár korun za metr“. Tržní cena zemědělské půdy se v roce 2025 nejčastěji pohybuje **v rozmezí 30‑50 Kč/m²** – stavební pozemky pak násobně více.

[![Pozemky, Investujdopole, pozemky na prodej, co ovlivňuje cenu půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Co_ovlivnuje_cenu_pudy_Investujdopole_e19946ed12.jpg)](https://www.investujdopole.cz/blog/cena-zemedelske-pudy-2025)

Co má na cenu vliv:

- bonita půdy (BPEJ),
- lokalita a dopravní dostupnost,
- využití pozemku a jeho zařazení v územním plánu,
- vlastnické a právní vztahy.

Odhad ceny zdarma

## 5. Snaha zvládnout vše svépomocí bez právní podpory

Koupě pozemku není totéž jako nákup auta. Jde o složitý právní proces, který vyžaduje přesnost a zkušenosti. Stažením vzoru kupní smlouvy z internetu a podáním návrhu na vklad na vlastní pěst riskujete závažné chyby.

Co se často pokazí:

- neúplné nebo chybné smlouvy → zamítnutí katastru,
- nezajištěná platba → riziko podvodu,
- chybný návrh na vklad → celý proces se zpozdí nebo zruší.

**Jak to řešíme my:** V Investujdopole zařídíme právní servis na klíč: kupní smlouvu, návrh na vklad, advokátní úschovu i komunikaci s úřady.

## Chystáte se na koupi pozemku? Udělejte to správně


Ať už vás zajímá koupě zemědělské půdy, stavebního pozemku nebo investiční parcely, spojte se s námi. V Investujdopole vám pomůžeme celý proces bezpečně zvládnout – od výběru až po převod vlastnictví.

[
![Pozemky, Investujdopole, pozemky na prodej, co ovlivňuje cenu půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_989f9c0920.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)

Pozemky, Investujdopole, pozemky na prodej, co ovlivňuje cenu půdy

large_Nejčastější chyby_Investujdopole.jpg

medium_Nejčastější chyby_Investujdopole.jpg

small_Nejčastější chyby_Investujdopole.jpg

thumbnail_Nejčastější chyby_Investujdopole.jpg

Nejčastější chyby_Investujdopole.jpg

5 nejčastějších chyb při koupi pozemku

Petr Špatina pochází ze Střílek na jižní Moravě. Je investorem a podnikatelem, který se kromě investic do zemědělské půdy zaměřuje také na **biozemědělství** a **výsadbu stromů**. V posledních dvou letech s námi v Investujdopole realizoval několik nákupů pozemků, a to výhradně v okolních katastrech, kde má jasnou strategii: **zcelovat půdní bloky**, **vyměňovat pozemky s vlastníky v katastru Střílky** a **kultivovat půdu pro dlouhodobý udržitelný rozvoj**.

[![Investujdopole_investror.jpg](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_investror_d6ed07eb2c.jpg)](https://www.youtube.com/watch?v=fLkFUauZ0ho)

„Ve firmě Investujdopole jsem našel skvělé partnery, na které se můžeme spolehnout. Díky nim jsme získali lukrativní půdu k investicím i ke směně.“

## Biozemědělství s vizí

Petr přistupuje ke svému podnikání s jasným cílem: **navracet půdu zpět k životu**. Část pozemků, které nakupuje, proměňuje na **louky**, jiné využívá ke **kultivaci skrze plodiny**, které pomáhají regenerovat půdu zatíženou konvenčním hospodařením.

Takový přístup není běžný – vyžaduje **dlouhodobou trpělivost**, investice do půdních úprav a znalost místních podmínek. V tom hraje roli i lokalita. Střílky se nacházejí v **Jihomoravském kraji**, který je považován za jednu z nejúrodnějších oblastí v Česku. Právě zde se podle dat [FARMY.CZ](https://www.farmy.cz/) dosahuje nejvyššího průměrného pachtovného – často přes **10 000 Kč/ha/rok** – a zároveň výrazného zhodnocení při dlouhodobém vlastnictví.

## Investice, které dávají smysl

Spolupráce s námi začala na základě jednoduchého impulzu: **dobrá cena, rychlé vyřízení**. To byly klíčové faktory, které Petra zaujaly. Díky našemu pravidelnému **newsletteru s ještě nezveřejněnými nabídkami** měl pravidelně přehled o pozemcích dostupných v jeho lokalitě a mohl rychle reagovat.

Když se objevil vhodný pozemek, ihned nás kontaktoval. Vše proběhlo rychle – bez zbytečných průtahů:

*   připravili jsme kompletní smluvní dokumentaci,  
    
*   zařídili jsme právní servis a převod na katastru,  
    
*   zajistili jsme bezpečnou finanční úschovu.  
    

„Newslettery chodí e-mailem a snažíme se z nich co nejrychleji vybrat pozemky v naší lokalitě. Díky tomu jsme mohli včas reagovat a získat strategicky důležité parcely.“

[![nezveřejněné pozemky, vip pozemky](https://admin.investujdopole.cz/uploads/VI_Ppozemky_4eb781184c.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)

## Zcelování půdních bloků – cesta k efektivitě

Jedním z jeho hlavních cílů je **zcelování půdy**. V praxi to znamená, že Petr skupuje pozemky v okolních katastrech, které poté **vyměňuje za pozemky ve vlastním katastru**, čímž dosahuje vyšší efektivity v obhospodařování.

Zcelené bloky znamenají:

*   nižší provozní náklady,  
    
*   lepší přístup k pozemkům,  
    
*   snazší aplikaci ekologických metod hospodaření,  
    
*   a v konečném důsledku i **vyšší hodnotu majetku**.  
    

Podle [Ministerstva zemědělství ČR](https://www.zakonyprolidi.cz/) má právě **vlastnická struktura a zcelenost pozemků** významný dopad na produktivitu i tržní hodnotu půdy.

## Výsledky spolupráce

Za dva roky spolupráce jsme společně:

*   **realizovali několik obchodů v regionu**,  
    
*   **pomohli získat pozemky s výbornou bonitou**,  
    
*   **podpořili dlouhodobou strategii klienta** zaměřenou na regeneraci půdy a bio produkci.  
    

Díky propojení investorů, moderních technologií a lokální znalosti jsme Petrovi pomohli investovat do půdy, která má **reálnou hodnotu, udržitelné využití i potenciál dalšího zhodnocení**.

## Chcete nakupovat půdu stejně efektivně?

Pokud plánujete investici do půdy v konkrétní lokalitě, pomůžeme vám stejně jako Petrovi:

*   najdeme vhodné pozemky podle vašich kritérií,  
    
*   zařídíme kompletní převod vlastnictví,  
    
*   zajistíme bezpečnost a hladký průběh celé transakce.  

[![investice, investicedopudy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Jsme_tu_pro_vas_df27363b4d.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)
    

**Kontaktujte nás ještě dnes a začněte investovat chytře, lokálně a bez starostí.**

pozemky jako investice, investice do půdy, strategické vlastnictví pozemků, hodnota pozemků, směna pozemků, půda jako platidlo, stavební pozemky, zemědělská půda

large_Investujdopole_recenze.jpg

medium_Investujdopole_recenze.jpg

small_Investujdopole_recenze.jpg

thumbnail_Investujdopole_recenze.jpg

Investujdopole_recenze.jpg

Kupuje půdu, mění krajinu a ještě na tom vydělává. Jak to dělá?

**Víte, co přesně kupujete, když pořídíte kus půdy?** Klíčové je vědět, k čemu je pozemek určený a jak ho můžete využít. Zahrada, orná půda, louka nebo lesní pozemek mají různá pravidla, ceny i potenciál zhodnocení.


V tomto článku najdete **přehled jednotlivých druhů pozemků podle jejich využití** – k čemu slouží a jak se jejich charakter promítá do hodnoty a ceny na trhu.

## 1\. Zemědělské pozemky

### Orná půda

Nejcennější druh zemědělské půdy. Určená k **pravidelnému obdělávání** a pěstování plodin. Díky vyšší produktivitě má **obvykle o 20–30 % vyšší tržní hodnotu** než např. trvalé travní porosty ve stejné lokalitě.

**Využití:** intenzivní zemědělská výroba, pěstování obilovin, zeleniny, technických plodin.

TIP: [Faktory ovlivňující cenu zemědělské půdy](https://www.investujdopole.cz/blog/zjistete-co-ovlivnuje-cenu-pudy)

### Chmelnice

Speciální druh zemědělské půdy určený pro **pěstování chmele**. V Česku mají význam zejména v tradičních chmelařských oblastech (např. Žatecko). Hodnota pozemku závisí na lokalitě, kvalitě půdy a tradice pěstování.

### Vinice

Pozemek **vysazený vinnou révou** určený k produkci hroznů. Vinice mají obvykle vyšší hodnotu v uznávaných vinařských oblastech. Investice do vinic je atraktivní i díky rostoucí poptávce po lokálních vínech.

### Sad

Pozemek osázený **ovocnými stromy nebo keři**. Hodnota sadu závisí na stáří výsadby, druhu ovoce a přístupnosti pozemku. Sady se často nacházejí poblíž obcí a mohou mít i rekreační využití.

### Zahrada

V katastru je zahrada vedená jako pozemek určený k **pěstování ovoce, zeleniny, okrasných rostlin** nebo pro rekreaci.

Hodnota zahrady závisí hlavně na **lokalitě a přístupnosti** – v blízkosti obcí mohou být velmi cenné.

**Využití:** osobní potřeba, drobné hospodaření, případně investice s možností budoucího převedení na stavební parcelu (s úpravou územního plánu).

### Trvalé travní porosty

Louky a pastviny, které nejsou pravidelně orány. Slouží zejména k **pastvě zvířat nebo k sečení sena**.

Mají **nižší ekonomický potenciál** než orná půda, ale v některých lokalitách může být rozdíl v ceně zanedbatelný.

**Využití:** ekologické hospodaření, chov dobytka.
[
![Investujdopole, prodej pozemku, pozemky na prodej](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_10_Pojmy2_2_fcc057a3dc.jpg)](https://www.investujdopole.cz/aktualni-nabidka)

## 2\. Přírodní pozemky

### Lesní pozemek

Pozemky určené k **lesnímu hospodářství**. Hodnota této půdy se odvíjí od stáří a kvality porostu.

**Využití:** produkce dřeva, ochrana krajiny, rekreační funkce.

### Vodní plocha

Pozemky s **rybníky, jezery nebo vodními nádržemi**. Zemědělsky mají **omezené využití**, ale mohou být cenné pro **rekreaci, chov ryb nebo ekologické účely**.

[![Investujdopole, prodej pozemku, katastr nemovitosti](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_10_Pojmy2_1_f366d8d625.jpg)](https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz)

## 3\. Zastavěné a ostatní plochy

### Zastavěná plocha a nádvoří

Pozemky, na kterých **stojí stavby**, případně k nim přiléhající **dvory a nádvoří**. V katastru jsou vedeny jako samostatný druh pozemku. Hodnota těchto parcel úzce souvisí s lokalitou a typem zástavby.

Tip: [Rozdíl mezi stavebním a nestavební pozemkem](https://www.investujdopole.cz/blog/rozdil-stavebni-a-nestavebni-pozemek)

### Ostatní plocha

Kategorie pro pozemky s **jiným než zemědělským nebo stavebním využitím** – například **komunikace, hřiště, veřejná prostranství nebo skládky**. Hodnota se odvíjí od konkrétního využití a polohy.

## Závěr

**Každý druh pozemku má jinou hodnotu, pravidla a potenciál zhodnocení.** Správně rozumět těmto rozdílům je základ pro chytrý nákup, prodej nebo investici.

Před koupí vždy ověřte **druh pozemku v katastru nemovitostí a územním plánu**, abyste se vyhnuli zbytečným komplikacím.

[![Investujdopole, prodej pozemku, pozemky na prodej](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_10_Pojmy2_3_38f2978512.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)

Chcete poradit s výběrem, oceněním nebo převodem půdy? **Kontaktujte nás** – rádi vám pomůžeme s výběrem, oceněním i převodem půdy.

large_2025_10_Pojmy2_COVER.jpg

medium_2025_10_Pojmy2_COVER.jpg

small_2025_10_Pojmy2_COVER.jpg

thumbnail_2025_10_Pojmy2_COVER.jpg

2025_10_Pojmy2_COVER.jpg

Slovníček pojmů 2: typy a využití pozemků

Připravili jsme proto praktické odpovědi na **nejčastější otázky našich klientů** – majitelů půdy, kteří chtějí prodat, i těch, kdo do ní chtějí investovat. **Prakticky a srozumitelně.**

[![recenze, Investujdopole](https://admin.investujdopole.cz/uploads/3_Blog_otazky_rec_v3_aa1f9ed56d.jpg)](https://www.google.com/search?sca_esv=01d7d1da4f3739f4&rlz=1C1GCEA_enCZ1130CZ1130&si=AMgyJEtREmoPL4P1I5IDCfuA8gybfVI2d5Uj7QMwYCZHKDZ-E3c5kjLmmglfofVldpj_oXFqHWqMAROYv2y2lsLy41y6kFLV9bFXmfr338EpBbbMjQk03pdoh59uH7GS2DDaxh1ypLbJ&q=Investujdopole+Recenze&sa=X&ved=2ahUKEwjBuY6frdCPAxVIRPEDHYsmLlkQ0bkNegQIJBAE&biw=1536&bih=695&dpr=1.25)

## PRO MAJITELE: Prodej

Tato část je pro všechny, kdo **vlastní půdu a zvažují její prodej**.

### Jak dlouho trvá prodej pozemku?

**Obvykle 1–4 měsíce,** záleží na lokalitě, atraktivitě ceny a připravenosti dokumentů. Pokud je cena nastavena realisticky a dokumentace v pořádku, může se kupující najít i během několika týdnů.

Převod vlastnictví v katastru nemovitostí trvá 20–30 dní.

### Je možné prodat jen část pozemku?

Ano. Pokud už jsou pozemky rozděleny na samostatné parcely, lze prodat vybranou. Pokud jde o jednu velkou parcelu, **je nutné ji rozdělit geometrickým plánem a zapsat změnu do katastru.**

V praxi to vyžaduje spolupráci s geodetem a katastrálním úřadem – proces může trvat několik týdnů až měsíců.

### Co když chci prodat svou část, ale spolumajitel nechce?

Pokud jste spoluvlastníkem (například máte podíl 1/2), můžete svůj podíl prodat i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. **Od roku 2018 není už povinnost** nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům – můžete ho prodat přímo komukoli.

Prakticky ale kupci často zohlední, že kupují jen podíl – cenu to může snížit.

### Je možné jednat o ceně?

Ano. Zájemci mohou nabídnout svou cenu a majitel ji může přijmout nebo odmítnout.

Pokud jste prodávající, společně s vámi **probereme strategii** – zda chcete prodat rychle, nebo spíše za vyšší cenu i za cenu delšího hledání kupce.

### Můžeme se zajet podívat na pozemek?

Ano. Prohlídky jsou běžnou součástí prodeje. Zájemcům poskytneme souřadnice a prohlídku mohou provést bez naší přítomnosti.

Obvykle si chtějí ověřit přístup, sousední parcely i aktuální využití – zda je půda obdělávaná, zatravněná, zarostlá.


### Jaké služby zajišťujeme při prodeji?

*   Odhad tržní ceny pozemku  
    
*   Pomoc s nastavením prodejní strategie  
    
*   Vyhledání vhodného kupce (včetně cílené nabídky místním zájemcům)  
    
*   Přípravu kupních smluv a návrhů na vklad do katastru  
    
*   Právní servis včetně úschovy kupní ceny  
    

Cílem je bezpečný, srozumitelný a férový převod s právní jistotou.

## PRO INVESTORY: Investice do půdy

Tato část je pro všechny, kdo **zvažují nákup půdy jako investici** – je vhodná pro investory hledající stabilitu, ty, kteří chtějí ochránit kapitál před inflací, dlouhodobé investory s horizontem 5–10 let i všechny, kdo chtějí pravidelný pasivní příjem z pronájmu.

### Proč investovat do zemědělské půdy?

Půda je v Česku považovaná za **stabilní dlouhodobou investici**, která chrání kapitál před inflací. Její množství je omezené a poptávka dlouhodobě roste.

Oproti akciím nebo kryptoměnám má nízkou volatilitu a zároveň nabízí pasivní příjem z pachtovného (běžně 3 000–6 000 Kč/ha/rok).

Za posledních 10 let **cena zemědělské půdy vzrostla v průměru o 9,25 % ročně,** což potvrzuje její silný investiční potenciál (zdroj: [FARMY.CZ](https://farmy.cz/download/zpravy_o_trhu/ZPRAVA-o-trhu-s-pudou-FARMYCZ-leden-2024.pdf)).

### Jaké výnosy lze očekávat?

Výnosy se obvykle skládají ze dvou částí:

*   **Růst tržní ceny**: dlouhodobě 5–10 % ročně (v některých obdobích i více).  
    
*   **Pachtovné**: stabilní příjem podle lokality a kvality půdy, obvykle 3 000–6 000 Kč/ha/rok

Příklad z posledních let: investice 3 miliony korun v roce 2020 mohla mít v roce 2023 hodnotu kolem 4,07 milionu korun. Navíc nesla pravidelný příjem z pachtovného.

### Jak půda vychází ve srovnání s jinými aktivy?

![Investujdopole, Investuj do pole, akcie, ](https://admin.investujdopole.cz/uploads/3_Blog_otazky_tabulka_95e6e07c83.jpg)

*   **Akcie**: vyšší výnos, ale vyšší volatilita  
    
*   **Nemovitosti (byty)**: vyšší likvidita, ale vyšší vstupní cena, provozní náklady  
    
*   **Zlato**: uchovatel hodnoty, ale nenese pravidelný výnos  
    
*   **Půda**: stabilní růst hodnoty, pasivní příjem z pachtu, nízká volatilita, omezená likvidita

### Jaký je rozdíl mezi přímým nákupem a investicí přes fond?

*   **Přímý nákup půdy**: jste přímým vlastníkem, máte plnou kontrolu nad výběrem lokality a strategií využití, ale vyžaduje více času a zodpovědnosti (správa, pachtovní smlouvy).  
    
*   **Investice přes fond**: vlastníkem je fond, máte pasivní přístup, správu zajišťuje fond. Nevýhodou může být menší kontrola a poplatky za správu.  
    

Více informací naleznete v článku: [Nemovitostní fondy nebo vlastní pozemek?](https://www.investujdopole.cz/blog/investice-do-fondu-vs-prima-koupe-pozemku)

### Jaká je minimální výše investice?

Žádná pevně stanovená minimální částka neexistuje. Záleží jen na tom, **jaký kapitál chcete do nákupu vložit**.

Pozemky lze pořídit od nižších stovek tisíc korun, někdy i levněji u menších ploch či podílů.

### Platí se stále daň z nabytí nemovitostí?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v ČR zrušena v roce 2020. **Kupující tak ušetří 4 %** z kupní ceny.


[![Investujdopole, rodinná firma, Investuj do pole](https://admin.investujdopole.cz/uploads/4_Blog_Otazky_kontakt_7e22916873.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)

**Ať už půdu vlastníte a přemýšlíte o prodeji, nebo ji chcete koupit jako investici – klíčové je mít správné informace a partnera, který vám s tím pomůže.**

Rádi s vámi probereme možnosti prodeje nebo nákupu a pomůžeme nastavit strategii na míru.

Máte dotaz, potřebujete odhad ceny nebo konzultaci? Kontaktujte nás.

large_1.2 Blog otázky cover vel..jpg

medium_1.2 Blog otázky cover vel..jpg

small_1.2 Blog otázky cover vel..jpg

thumbnail_1.2 Blog otázky cover vel..jpg

1.2 Blog otázky cover vel..jpg

Nejčastější dotazy k prodeji a investici do zemědělské půdy

Když kupujete zemědělskou půdu, nekupujete jen samotný pozemek. Často přebíráte i závazky, které se k němu vážou – a mezi ty nejdůležitější a nejčastější patří **pachtovní smlouva.** Ta určuje, kdo má právo půdu obhospodařovat, jak dlouho a za jakých podmínek.

### Co je pacht?

Na rozdíl od nájmu, který se vztahuje na „užívání“, **pacht znamená i oprávnění z pozemku těžit plody a užitky** – typicky tedy hospodařit na poli a sklízet úrodu. Pachtovní smlouva je upravena v § 2332 a násl. občanského zákoníku ([zákonyprolidi.cz](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89)).

![pacht, pachtovní smlouva pachtovné, pachtýř, co je to pacht, rozdíl mezi nájmem a pachtem, jak zjistit pachtýře](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_08_pacht_tabulka_fd3fd00ac5.jpg)

### Kdo je pachtýř?

**Pachtýř je osoba (fyzická nebo právnická), která na základě pachtovní smlouvy užívá cizí pozemek k zemědělské činnosti** – např. ho obhospodařuje, pěstuje plodiny nebo pase dobytek. Za to platí vlastníkovi tzv. pachtovné. Pachtýřem bývá nejčastěji zemědělec, družstvo nebo firma podnikající v zemědělství.

### Jak zjistit, kdo půdu užívá?

Někdy je pachtovní smlouva předaná při prodeji, jindy se ji nepovede od předchozího majitele získat. Co teď?

### Pomůže LPIS

Veřejný registr půdy [LPIS](https://mze.gov.cz/public/app/lpisext/lpis/verejny2/plpis/) je výborným nástrojem, jak zjistit, kdo na pozemku hospodaří:

- Vyhledejte parcelu podle katastrálního území a čísla pozemku.
- Pokud je součástí tzv. půdního bloku (zeleně orámovaná plocha), najeďte na něj myší, klikněte pravým tlačítkem a zvolte zeleně označený detail. V pravém dolním rohu rozklikněte jméno – zobrazí se vám jeho IČO, adresa i telefon.
- Pokud uživatel není uveden, půda není zařazena do LPIS – může být nevyužívaná nebo ve výjimečných případech ji někdo využívá ale nepobírá dotace.

![pacht, pachtovní smlouva pachtovné, pachtýř, co je to pacht, rozdíl mezi nájmem a pachtem, jak zjistit pachtýře](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_08_pacht_ecf3012e3c.jpg)

### Co dělat, když najdu zemědělce?

- Kontaktujte ho – telefonicky, dopisem nebo osobně.
- Zeptejte se na **existenci pachtovní smlouvy.** Někteří zemědělci ji rádi pošlou, jiní ji odmítají sdílet.
- Pokud smlouva není, **navrhněte novou.** Ať už s tímto zemědělcem, nebo jiným z okolí.

### Jak postupovat, když chcete smlouvu změnit?

Možnosti jsou dvě:

- **Domluva** – uzavřete novou smlouvu s výhodnějšími podmínkami. Zpravidla se do nové smlouvy doplňuje ustanovení, že **„tato smlouva nahrazuje v plném rozsahu veškeré předchozí písemné i ústní dohody mezi smluvními stranami“.**
- **Výpověď** – pokud jste většinový vlastník (více než 50 %), můžete dát výpověď podle podmínek smlouvy. Obecně výpovědní lhůta bývá 1 – 10 let.

### Co když na LPIS někdo je, ale chybí pachtovní smlouva?

Taková situace není neobvyklá. Může jít např. o tzv. **blokovou směnu** – zemědělci si mezi sebou vymění pozemky kvůli lepší dostupnosti nebo logice hospodaření v blocích.

V některých případech ale může jít o situaci, kdy **pozemek užívá někdo zcela bez formální smlouvy,** i přesto, že je zapsán v systému LPIS a čerpá na něj zemědělské dotace.

## Co s tím?

Možnosti se liší podle toho, jaký máte záměr:

#### a) Chceme pozemek začít sami obhospodařovat

- Nejprve oslovte zapsaného zemědělce a požádejte ho, aby se **odhlásil z dotací.**
- Pokud nespolupracuje, můžete **podat žádost na SZIF** (Státní zemědělský intervenční fond) o prověření právního vztahu k pozemku.
- Pokud zemědělec smlouvu nedoloží, **bude z LPIS vyřazen** (cca do 6 týdnů).
- Následně **můžete pozemek zapsat do LPIS vy** a začít na něj čerpat dotace.

#### b) Chceme zachovat stávající hospodaření, ale s řádnou smlouvou

- Oslovte zemědělce s **návrhem na uzavření pachtovní smlouvy.**
- Pokud nespolupracuje nebo odmítne smlouvu podepsat, je možné **požádat SZIF o prověření právního vztahu.**

### Jak najít nového pachtýře?

Pokud je pozemek volný, doporučujeme:

- Oslovit **sousední zemědělce** – jednoduše přes LPIS zjistíte, kdo v okolí hospodaří.
- Domluvit se na novém pachtu – například **smlouva na dobu neurčitou, tržní pachtovné (3–6 tis. Kč/ha ročně)** a jasné výpovědní podmínky.

### Přechod pachtovní smlouvy při prodeji pozemku

Velmi důležitá věc: **pachtovní smlouva nezaniká prodejem pozemku.** Automaticky přechází na nového vlastníka. To znamená, že pokud pole pronajímal předchozí majitel, nový vlastník (tedy vy) tuto smlouvu „dědí“.

### Co z toho plyne?

- Nemůžete jen tak „vypovědět“ zemědělce, pokud má řádně uzavřenou smlouvu.
- Je nutné **znát její obsah** – délku trvání, výpovědní lhůty, výši pachtovného a případné automatické prodloužení.

## Shrnutí: Co mít pod kontrolou u pachtů?

- Zjistěte, jestli existuje pachtovní smlouva
- Prověřte LPIS – kdo půdu skutečně využívá
- Komunikujte se zemědělcem, navrhněte nové podmínky
- Pokud smlouva není nebo nevyhovuje, jednejte legálně (výpověď, SZIF, nový pacht)

Chcete mít jasno v tom, jaký pacht máte na svém pozemku? Nebo hledáte spolehlivého pachtýře?

[![pacht, pachtovní smlouva pachtovné, pachtýř, co je to pacht, rozdíl mezi nájmem a pachtem, jak zjistit pachtýře](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_08_pacht_CTA_6848243f50.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)


pacht, pachtovní smlouva pachtovné, pachtýř, co je to pacht, rozdíl mezi nájmem a pachtem, jak zjistit pachtýře

large_2025_08_Pacht_COVER.jpg

medium_2025_08_Pacht_COVER.jpg

small_2025_08_Pacht_COVER.jpg

thumbnail_2025_08_Pacht_COVER.jpg

2025_08_Pacht_COVER.jpg

Co je to pacht a proč je důležitý při koupi zemědělské půdy?

**Koupě pozemku** bývá prvním krokem na cestě k vysněnému bydlení. Ne každý pozemek je však vhodný ke stavbě. **Jak poznat rozdíl mezi stavebním a nestavebním pozemkem** a co všechno si musíte ověřit, než podepíšete kupní smlouvu? Tento článek vám poskytne jasný přehled.

### **Stavební pozemek: Termín, který klame**

Možná vás překvapí, že **pojem „stavební pozemek“ v katastru nemovitostí oficiálně neexistuje.** V katastru je označení „stavební parcela“ – typicky pokud už na pozemku stojí dům. To ale říká jen to, **jak je pozemek aktuálně využíván, ne jestli se na něm smí stavět.**

[![stavební pozemek, nestavební pozemek, rozdíl stavební a nestavební pozemek, co je stavební pozemek, co je nestavební pozemek, přeměna pozemku na stavební, územní plán pozemek, změna využití pozemku](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek_2_9ea930b327.jpg)](https://www.instagram.com/investujdopole.cz/)

## **Co je stavební parcela a jak ji poznat?**

Parcela je považována za stavební pouze tehdy, pokud je **v územním plánu vedena jako zastavitelná plocha.** Územní plán je klíčový dokument, který určuje, jak lze pozemek v budoucnu využít – obrazně řečeno jde o "mapu budoucnosti". Je veřejně dostupný a najdete ho na webových stránkách obce nebo přímo na stavebním úřadě.

**Tip:** Vyžádejte si **územně plánovací informaci** – oficiální dokument, který vám potvrdí, co je na daném pozemku možné realizovat. Tuto informaci vydává stavební úřad na základě žádosti **do 30 dnů, obvykle bývá zpoplatněn 1.000 Kč.**

### **Typologie pozemků dle využití:**

- **Stavební pozemek** (pro výstavbu rodinného domu)
- **Pozemek pro občanskou vybavenost** (pro školky, ordinace, menší obchody)
- **Pozemek pro bytový dům/ vícepodlažní výstavbu**
- **Komerční pozemek** (pro výrobu, sklady, logistiku, administrativu)
- **Smíšené území** (kombinace bydlení, komerce, služeb)
- **Zahrada v ÚP** (rekreace nebo budoucí výstavba bez inženýrských sítí)
- **Rozvojová plocha** (rezerva ÚP)

### **Nenechte se zmást realitními nabídkami**

Popisky typu „stavební potenciál“ či „ideální pro výstavbu“ ještě **neznamenají, že jde o skutečný stavební parcelu.** Pokud územní plán výstavbu neumožňuje, bude jakákoli stavba vyžadovat změnu využití pozemku, což je náročný, zdlouhavý a nejistý proces.

## **Co je nestavební pozemek?**

Do kategorie **nestavební pozemek** spadají:

- zahrady
- louky a pastviny
- orná půda
- lesní pozemky
- ostatní plochy

Na těchto parcelách **nelze automaticky stavět.** Výstavba je možná pouze po změně územního plánu a schválení stavebním úřadem. Pokud si tedy plánujete postavit dům na „zahradě“, ověřte si, že je v územním plánu vedena jako **zastavitelná plocha.**

**Tip:** Kromě územního plánu může obec schválit také tzv. **regulační plán.** Ten stanovuje podrobnější podmínky využití území – například **přesné umístění staveb, maximální výšku budov či charakter zástavby.** Pokud regulační plán existuje, **je závazný stejně jako územní plán,** a najdete v něm konkrétní omezení i možnosti pro daný pozemek.


### **Katastr nemovitostí a výstavba: Co zjistíte a co ne?**

V katastru nemovitostí se pozemky dělí na tzv. **pozemkové parcely** podle druhu využití, např.:

- zastavěná plocha a nádvoří
- zahrada
- orná půda
- ostatní plocha

Ale pozor – **katastr neříká nic o tom, zda je pozemek stavební. Rozhodující je územní plán pozemku,** nikoliv označení v katastru. I parcela označená jako „zahrada“ může být v územním plánu vedena jako nezastavitelná.

## **Co si ověřit před koupí pozemku?**

Než investujete statisíce nebo miliony korun do pozemku, vždy si prověřte:

**- Územní plán obce (ÚP)** – je pozemek veden jako zastavitelná plocha?
**- Inženýrské sítě (IS)** – je k pozemku přivedena voda, elektřina, kanalizace?
**- Přístupová cesta** – vede k pozemku veřejná komunikace?
**- Zemědělský půdní fond (ZPF)** – není omezení?
**- Zátopové a ochranné zóny** – nejsou překážkou pro výstavbu?
**- Zápisy v katastru** – nejsou na pozemku zástavy, věcná břemena nebo exekuce?

**Doporučení:** Pokud si nejste jisti, obraťte se na odborníky. Pomoci vám může realitní makléř, právník nebo projektant.

### **Přeměna pozemku na stavební: Není to nemožné, ale...**

Pokud narazíte na **zajímavý nestavební pozemek, rozhodně to neznamená konec nadějí na výstavbu.** Je možné požádat o změnu využití území prostřednictvím úpravy územního plánu obce. Tento proces sice vyžaduje čas, přípravu a trpělivost, ale v řadě případů se podařilo uspět – někdy během několika měsíců, jindy přibližně do roka.

![stavební pozemek, nestavební pozemek, rozdíl stavební a nestavební pozemek, co je stavební pozemek, co je nestavební pozemek, přeměna pozemku na stavební, územní plán pozemek, změna využití pozemku](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek_5_fff7c41696.jpg)

Je třeba počítat s tím, že:

- je nutné připravit **podklady** (např. záměr, projektová dokumentace),
- obec musí **s návrhem souhlasit a změnu schválit,**
- proces může zahrnovat **náklady** na projektovou dokumentaci a poplatky.

Celý proces se řídí pravidly stanovenými ve [stavebním zákoně č. 283/2021 Sb.,](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) kde jsou definovány podmínky pro využití území, změny územního plánu a možnosti výstavby. Doporučujeme se s těmito pravidly seznámit nebo se obrátit na odborníka.

### **Shrnutí: Kdy je pozemek opravdu stavební?**

**Rozhodující je vždy územní plán obce,** nikoli označení v katastru. ÚP určuje, co lze na pozemku stavět a za jakých podmínek.

### **Zvažujete koupi pozemku?**

V Investujdopole **se specializujeme na zemědělskou a investiční půdu.** Pokud zvažujete koupi nestavebního pozemku, který může mít v budoucnu potenciál pro změnu využití, **pomůžeme vám s výběrem, prověřením a bezpečným převodem.** Spolupracujeme s odborníky na územní plánování i právní analýzu.

[![stavební pozemek, nestavební pozemek, rozdíl stavební a nestavební pozemek, co je stavební pozemek, co je nestavební pozemek, přeměna pozemku na stavební, územní plán pozemek, změna využití pozemku](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek_4_1e314b1323.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)


stavební pozemek, nestavební pozemek, rozdíl stavební a nestavební pozemek, co je stavební pozemek, co je nestavební pozemek, přeměna pozemku na stavební, územní plán pozemek, změna využití pozemku

large_Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek (3).jpg

medium_Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek (3).jpg

small_Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek (3).jpg

thumbnail_Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek (3).jpg

Investujdopole_stavebni_nestavebni_pozemek (3).jpg

Jak poznat rozdíl mezi stavebním a nestavebním pozemkem

_Co když vám řekneme, že si můžete vytvořit svůj ráj – aniž byste museli mít půl milionu na bankovním účtu?_

Většina lidí hledá krásný, upravený pozemek. Chtějí něco hotového. Ale právě v tom je problém. **Hotové pozemky stojí majlant.** Ty ostatní – zarostlé, zanedbané, vytěžené – nikdo nechce. Přitom právě tam se skrývá ta největší hodnota. Skrytá. Nepopsaná. Čekající na někoho, kdo jí dá smysl.

Tak jako to udělali Vlaďka a Mário.

## **Hledali svobodu. Našli prázdný kus lesa.**

Byli unavení z města. Chtěli zpomalit, znovu se spojit s přírodou. Ale ceny půdy je zaskočily. Až narazili na **levný pozemek – vytěžený les, plný pařezů a náletů.** Většina by ho zavrhla. Oni ne.

![levné pozemky, koupě pozemku, investice do půdy, vlastní pozemek, obnova krajiny, jak koupit pozemek levně](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_07_Study_Case_SLIDE_2_testemonial_9d460a63d7.jpg)

S důvěrou se obrátili na náš tým v Investujdopole. **Rychlý proces, férové podmínky, žádná zbytečná byrokracie.** A za pár týdnů byli vlastníky.

## **Od pařezů ke školce. Od nápadu k naplnění.**

Začali vysazovat. Stromy, keře, zahrádku. **Založili lesní školku.** Postavili malou boudu. Víkendy tráví v přírodě, sklízí vlastní maliny a jahody. **Neinvestovali miliony, ale kus sebe.** A to se počítá.

Dnes mají **místo, které není jen pozemkem. Je jejich zázemím, klidem, příběhem.**

▶️[Podívejte se na video,](https://youtu.be/LgZvZlU9PA4) ve kterém vše popisují.

[![levné pozemky, koupě pozemku, investice do půdy, vlastní pozemek, obnova krajiny, jak koupit pozemek levně](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_07_Study_Case_SLIDE_3_Co_ovlivnuje_cenu_516941ab08.jpg)](https://www.investujdopole.cz/blog/zjistete-co-ovlivnuje-cenu-pudy)

## **Proč je tohle víc než investice?**

Protože půda, kterou si **přetvoříte sami,** vám dá něco, co si za peníze nekoupíte:

- **Vztah.**

- **Hrdost.**
 
- **Místo, kde dává svět smysl.**

A přitom pořád mluvíme o investici, která dlouhodobě **roste na hodnotě.** Trh s půdou je stabilní a vytěžené nebo zanedbané pozemky často rychle zhodnotíte vlastní péčí.


![levné pozemky, koupě pozemku, investice do půdy, vlastní pozemek, obnova krajiny, jak koupit pozemek levně](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_07_Study_Case_SLIDE_4_Proc_to_dava_smysl_e090be7009.jpg)

Ať už jde o les, sad, louku nebo zanedbaný kout. Váš nový domov nebo místo k odpočinku může vypadat jako problém. Dokud se nerozhodnete **udělat z něj příležitost.**

## **Když ostatní hledají dokonalost, vy hledejte smysl**

Nehezké pozemky nikoho nelákají. Právě proto jsou dostupné. A právě proto můžete být **tím, kdo z nich udělá něco krásného.**

Nejen kvůli investici. Ale kvůli sobě.

[![levné pozemky, koupě pozemku, investice do půdy, vlastní pozemek, obnova krajiny, jak koupit pozemek levně](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_07_Study_Case_SLIDE_5_specialisti_9286236d07.jpg)](https://www.investujdopole.cz/kontakt)


levné pozemky, koupě pozemku, investice do půdy, vlastní pozemek, obnova krajiny, jak koupit pozemek levně

large_2025_07_Study_Case_SLIDE1_COVER.jpg

medium_2025_07_Study_Case_SLIDE1_COVER.jpg

small_2025_07_Study_Case_SLIDE1_COVER.jpg

thumbnail_2025_07_Study_Case_SLIDE1_COVER.jpg

Investujdopole.jpg

Nemáte na půlmilionový pozemek? A přesto chcete něco smysluplného?

_Tržní cena zemědělské půdy je otázka číslo jedna pro každého, kdo plánuje prodej nebo nákup pozemku. Ale jednoduchou odpověď nečekejte. Cena se může lišit i několikanásobně – podle toho, co se skrývá „pod povrchem“._

## Tržní cena zemědělské půdy 2025: Aktuální přehled

![tržní cena půdy, kolik stojí půda, cenová mapa půdy, cena zemědělské půdy 2025, výkupní cena půdy, prodej zemědělské půdy, cena orné půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Cenova_mapa_28648437e6.jpg)

V roce 2025 se **tržní cena zemědělské půdy** v Česku pohybuje **nejčastěji mezi 30 a 50 Kč/m², tedy 300.000 až 500.000 Kč/ha** (zdroj: [Zpráva o trhu s půdou](https://www.farmy.cz/download/zpravy_o_trhu/ZPRAVA-o-trhu-s-pudou-FARMYCZ-leden-2025.pdf)). U špičkových pozemků v atraktivních lokalitách není výjimkou ani cena **přesahující 50 Kč/m².**

To je výrazně více než tzv. **úřední (vyhláškové) ceny** půdy, které slouží pro daňové účely a pohybují se mezi **1 a 19 Kč/m²** podle bonity půdy (zdroj: [MZe, vyhláška č. 298/2014 Sb.](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2014-298)).


## Co ovlivňuje cenu zemědělské půdy?

Cena není náhodná – odvíjí se od celé řady faktorů. Níže přehled těch nejdůležitějších:

### **1) Bonita (kvalita) půdy**

Čím úrodnější půda, tím vyšší cena. Kvalitu lze zjistit podle **[BPEJ](https://bpej.vumop.cz/) kódu,** který také například najdete v nahlížení do katastru nemovitostí u konkrétní parcely. Například:

- **BPEJ 2.20.10** – teplá oblast, kvalitní půda → tržní cena může dosáhnout až 55 Kč/m².

- **BPEJ 9.78.35** – chladná oblast, horší kvalita → tržní cena kolem 15 Kč/m².

### **2) Druh pozemku**

**Orná půda** je ceněná nejvíce – zpravidla o **20–30 % více než trvalé travní porosty** (louky, pastviny). Louka za 25 Kč/m²? Orná půda na tomtéž místě může stát i 33 Kč/m².

### **3) Lokalita a dostupnost**

Pozemek blízko města (např. okraj Prahy) s dobrou dostupností má hodnotu násobně vyšší než odlehlý pozemek bez přístupu.

![tržní cena půdy, kolik stojí půda, cenová mapa půdy, cena zemědělské půdy 2025, výkupní cena půdy, prodej zemědělské půdy, cena orné půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Narust_hodnoty_dle_lokality_5b1eaff52b.jpg)

_Např. pozemek u Prahy: 50 Kč/m² → 500.000 Kč/ha. Ten samý hektar na odlehlé Šumavě? Jen 200.000 Kč._

### **4) Podmínky pachtovní smlouvy**

Nevýhodně nastavená pachtovní smlouva při prodeji sníží cenu půdy. Zejména dlouhodobé smlouvy (déle než 5 let) bez možnosti výpovědi, s nízkým pachtovným nebo s omezujícími podmínkami, jako je předkupní právo, bývají pro potenciální kupce méně atraktivní a mohou snížit tržní hodnotu pozemku.

### **5) Velikost, tvar a přístup**

Velké, pravidelné parcely s přístupem z asfaltové cesty jsou žádanější než „nudličky“ uprostřed pole bez přístupové cesty.


## Jak zjistit cenu konkrétního pozemku?

- **Ověřte BPEJ kód**
- Zkontrolujte aktuální využití přes **[LPIS](https://mze.gov.cz/public/app/lpisext/lpis/verejny2/plpis/)**
- Zvažte konzultaci s námi Investujdopole – nabízíme **rychlý a [bezplatný odhad tržní ceny.](https://www.investujdopole.cz/chci-prodat)**

![tržní cena půdy, kolik stojí půda, cenová mapa půdy, cena zemědělské půdy 2025, výkupní cena půdy, prodej zemědělské půdy, cena orné půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Cenova_mapa_8bf830b5d4.jpg)

## Neprodávejte půdu naslepo


Rozdíl mezi výkupní a tržní cenou může činit statisíce korun. **Informovaný prodejce** je ten, kdo prodává za férovou tržní cenu – a právě tomu se v Investujdopole věnujeme.

![tržní cena půdy, kolik stojí půda, cenová mapa půdy, cena zemědělské půdy 2025, výkupní cena půdy, prodej zemědělské půdy, cena orné půdy](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_497847d1fa.jpg)

**Zvažujete prodej nebo koupi půdy?** **[Kontaktujte nás](https://www.investujdopole.cz/kontakt)** pro nezávazný odhad. Známe trh, známe kupce a vyjednáme pro vás tu nejlepší cenu.


tržní cena půdy, kolik stojí půda, cenová mapa půdy, cena zemědělské půdy 2025, výkupní cena půdy, prodej zemědělské půdy, cena orné půdy

large_Cenova mapa.jpg

medium_Cenova mapa.jpg

small_Cenova mapa.jpg

thumbnail_Cenova mapa.jpg

Cenova mapa.jpg

Kde je nejdražší půda? Cenová mapa zemědělské půdy 2025

**Plánujete koupi nebo prodej pozemku? Nebo jen chcete lépe porozumět tomu, jak funguje katastr nemovitostí?** Připravili jsme pro vás přehled základních pojmů, které vám pomohou zorientovat se v realitní terminologii a vyhnout se nepříjemným překvapením.

![katastr nemovitostí, katastrální území, parcela, nemovitost, stavební parcela, pozemková parcela, věcné břemeno, plomba, list vlastnictví, návrh na vklad](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_2_add6a36440.jpg)

## Katastr nemovitostí

**Veřejný seznam,** ve kterém jsou evidovány všechny nemovitosti a práva k nim.

Díky [online přístupu](https://nahlizenidokn.cuzk.cz) si můžete zdarma ověřit většinu informací ještě před koupí.

## Katastrální území

**Základní územní celek,** ve kterém stát vede evidenci pozemků a nemovitostí. Katastrální území (zkratka k.ú.) je zároveň evidenční jednotkou pro číslování parcel. Obec může mít jedno nebo více katastrálních území.

## Parcela

Parcela je **základní jednotka v katastru nemovitostí.** Jedná se o konkrétní pozemek, který má své parcelní číslo. Každá parcela má definované hranice, rozlohu a způsob využití.

## Nemovitá věc (nemovitost)

**Majetek, který je pevně spojený se zemí a nelze ho přemístit.** Patří sem především pozemky, ale také stavby zapsané v katastru nemovitostí (například rodinný dům, hala, stodola).

**Pozor:** Ne každá stavba je automaticky nemovitostí – záleží na tom, zda je evidována v katastru.

## Stavební parcela vs. pozemková parcela

![katastr nemovitostí, katastrální území, parcela, nemovitost, stavební parcela, pozemková parcela, věcné břemeno, plomba, list vlastnictví, návrh na vklad](https://admin.investujdopole.cz/uploads/03_pojmy_Stavebni_VS_pozemkova_parcela_0828d78dc3.jpg)

Rozlišujeme dva hlavní typy parcel:

- **Stavební parcela** – ukazuje zda už na pozemku nějaká **stavba stojí** – tedy jak je pozemek aktuálně využíván, ne jestli se na něm smí stavět. Termín stavební pozemek se běžně používá, ale **v katastru nemovitostí oficiálně neexistuje.** Pozemek se stává „stavebním“ teprve tehdy, pokud je k výstavbě **výslovně určen územním plánem obce.** Chcete-li tedy zjistit, zda lze na pozemku legálně stavět, **nahlédněte do územního plánu dané obce** – tam je vše rozhodující.

- **Pozemková parcela** – zahrnuje ostatní typy pozemků, které **nejsou určeny k výstavbě,** jako jsou pole, louky, zahrady, lesy. Na těchto parcelách nelze automaticky stavět – změna využití vyžaduje schválení územním plánem a stavebním úřadem.

_**Tip:** Nikdy nekupujte pozemek „na stavbu“, aniž byste si ověřili, že jde skutečně o stavební parcelu._

## Věcné břemeno

![katastr nemovitostí, katastrální území, parcela, nemovitost, stavební parcela, pozemková parcela, věcné břemeno, plomba, list vlastnictví, návrh na vklad](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_4_1fc0dd2fde.jpg)

Věcné břemeno vlastníkovi nemovitosti nebo nějaké věci [ukládá zákonnou povinnost](https://www.podnikatel.cz/zakony/novy-obcansky-zakonik/f4582941/) něco umožnit (služebnost) nebo něco vykonávat (reálné břemeno) ve prospěch jiné osoby či nemovitosti.

Rozlišujeme dva základní typy:

### 1) Služebnosti (služebná věcná břemena)

Vlastník nemovitosti je povinen něco **umožnit** nebo **strpět** – například:

- **Právo cesty:** soused může chodit nebo jezdit přes váš pozemek.
- **Průchod nebo průjezd:** například přístup ke komunikaci nebo silnici.
- **Uložení sítí:** vodovod, kanalizace, elektřina apod.
- **Pozemková služebnost:** zapsaná ve prospěch jiného pozemku (např. věčné právo přístupu).

### 2) Reálná břemena

Jde o závazek vlastníka něco **aktivně vykonávat** – například pravidelně někomu dodávat dřevo, vodu nebo poskytovat péči. Pokud vlastník svou povinnost neplní, má oprávněná osoba nárok na **peněžitou náhradu** a případně může být uvalena exekuce na zatíženou nemovitost.

_**Tip:** Před nákupem vždy doporučujeme zjistit, zda na pozemku neexistují tato omezení._

## Zástavy a hypotéky

V katastru lze dohledat, zda je na nemovitosti zapsaná hypotéka nebo zástavní právo – typicky ve prospěch banky či jiného věřitele. Tyto informace jsou zásadní při ověřování právní čistoty pozemku.

## Plomba

Plomba je **upozornění na listu vlastnictví v katastru,** které značí, že u nemovitosti **probíhá změna** – např. převod, vklad práva nebo soudní řízení. Během této doby nelze provádět další změny až do ukončení zápisu.

**Pozor:** Pokud je u nemovitosti zapsaná plomba, může to znamenat i riziko. Doporučujeme zjistit důvod zápisu před jakýmkoliv právním krokem.

## Návrh na vklad do katastru

**Formální žádost,** která se podává na příslušný katastrální úřad, aby zapsal změnu vlastnického práva. Podává ji obvykle kupující nebo jeho právní zástupce.

Poplatek za návrh činí 2 000 Kč ([dle zákona č. 634/2004 Sb. o správních poplatcích](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-634)).

## Vklad do katastru

Vlastnictví nemovitosti přechází na nového majitele **až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí.** Nestačí podepsat kupní smlouvu – je nutné podat návrh na vklad a vyčkat na jeho schválení katastrálním úřadem. Teprve poté se stáváte oficiálním vlastníkem.

## Výpis z katastru nemovitostí

**List vlastnictví (LV)** je oficiální výpis z katastru nemovitostí, který **prokazuje vlastnictví k uvedené nemovitosti.** Potřebujete-li doložit, že jste vlastníkem pozemku, domu nebo bytu (například při vyřizování hypotéky, na úřadech nebo při prodeji), právě tento dokument slouží jako úřední důkaz.

List vlastnictví si můžete obstarat:

**- osobně na katastrálním úřadě,**
**- [online přes dálkový přístup katastru,](https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/VyberLV.aspx)**
**- na Czech POINT.**

Ve všech případech platí, že **výpis je zpoplatněn částkou 50 Kč za každou A4 stránku.**

## Geometrický plán

Jedná se o **technický dokument, který přesně určuje hranice pozemku,** případně jeho rozdělení či sloučení. Je nezbytný například při:

- rozdělení pozemku na více částí,
- přesném vymezení nových hranic,
- legalizaci staveb.

Plán vyhotovuje autorizovaný geodet a následně se zanáší do katastru.

## Shrnutí

![katastr nemovitostí, katastrální území, parcela, nemovitost, stavební parcela, pozemková parcela, věcné břemeno, plomba, list vlastnictví, návrh na vklad](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_5_9974b99213.jpg)

Katastr nemovitostí není jen „úřední databáze“ – je to základní nástroj, který chrání vaši investici. Znalost základních pojmů vám může ušetřit čas, peníze i nervy. Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, vždy si ověřte aktuální informace v katastru nebo se poraďte s odborníky.

## Co dál?

Chcete se dozvědět víc? Doporučujeme vám přečíst i náš článek: **[Faktory ovlivňující cenu zemědělské půdy](https://www.investujdopole.cz/blog/zjistete-co-ovlivnuje-cenu-pudy)**


katastr nemovitostí, katastrální území, parcela, nemovitost, stavební parcela, pozemková parcela, věcné břemeno, plomba, list vlastnictví, návrh na vklad

large_Investujdopole (1).jpg

medium_Investujdopole (1).jpg

small_Investujdopole (1).jpg

thumbnail_Investujdopole (1).jpg

Investujdopole (1).jpg

Slovníček základních pojmů z katastru nemovitostí: Co by měl vědět každý zájemce o půdu

![pozemky jako investice, investice do půdy, strategické vlastnictví pozemků, hodnota pozemků, směna pozemků, půda jako platidlo, stavební pozemky, zemědělská půda](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_1_7072141e19.jpg)

Lukáš Polák, CEO Investujdopole, sdílí svůj osobní příběh o tom, proč vnímá pozemky jako druhé platidlo — **hodnotu, která zůstává,** měnu s omezeným množstvím, kterou nelze vytisknout.

## Půda jako platidlo, které nelze vytisknout

V roce 2023 Lukáš Polák zakoupil 12 hektarů zemědělské půdy ve své domovské obci v Českém ráji. **Motivovaly ho dvě myšlenky:**

**1. Možnost budoucí změny územního plánu** – pozemek se nachází přímo u zástavby, což zvyšuje pravděpodobnost, že se z části stane stavební.
**2. Osobní přístup** – věří, že strategické vlastnictví půdy v místě, kde žijeme, může být jednou k nezaplacení. Nejen z pohledu investice, ale i pro rodinu, podnikání nebo — a to je klíčové — jako prostředek směny.
 
>„Peníze přijdou a odejdou. **Ale když budete chtít koupit pozemek od souseda, který prodávat nechce, miliony vám nepomůžou.** Jedinou šancí je nabídnout mu něco, co má pro něj skutečnou hodnotu – třeba jiný pozemek.“
— Lukáš Polák, Investujdopole


## Když pozemek znamená víc než peníze

![pozemky jako investice, investice do půdy, strategické vlastnictví pozemků, hodnota pozemků, směna pozemků, půda jako platidlo, stavební pozemky, zemědělská půda](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_2_2fea973ec4.jpg)

Lukášovi se tato filozofie potvrdila dříve, než čekal. O pozemek projevil zájem milovník koní — pro příklad mu říkejme pan Novák, který si chtěl část pozemku nejprve pronajmout a později odkoupit. S díky byl odmítnut. **Lukáš neprodává, protože jeho cílem není roční výnos, ale dlouhodobé vlastnictví.**

Pan Novák však přišel s novou nabídkou – **nabídl směnu:** za každý metr čtvereční na Frýdštejně nabídne dva metry u Znojma. Z čistě finančního hlediska nešlo odmítnout – koeficient 2:1, výrazné navýšení hodnoty.

Jenže…
> **„Já nepotřebuji půdu u Znojma. Moje půda má pro mě jinou hodnotu než jen cenu za metr čtverečný.“**  
— shrnuje Lukáš.

![pozemky jako investice, investice do půdy, strategické vlastnictví pozemků, hodnota pozemků, směna pozemků, půda jako platidlo, stavební pozemky, zemědělská půda](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_3_f5333cf96e.jpg)


## Když se „směna“ mění v příležitost

Teprve třetí nabídka změnila hru. Pan Novák nabídl **stavební pozemek v sousední vesnici** – v lokalitě, kde Lukáš vyrostl, kde má rodinu a budoucnost.

A to už **byla nabídka, nad kterou se nedá mávnout rukou.** Nešlo jen o metry čtvereční – **šlo o hodnotu, která rezonuje s životem.** O možnost směnit zemědělskou půdu za pozemek, na kterém může jednou stát dům pro děti, rodinné sídlo, nebo třeba investiční projekt s reálným dopadem.

> „Tohle už nebyla směna metr za metr. Byla to směna významu. A právě proto vnímám pozemky jako platidlo.“  
> — Lukáš Polák


[**Tip: Jak rozšířit svůj pozemek?**](https://www.investujdopole.cz/blog/jak-rozsirit-svuj-pozemek)


## Pozemek není jen „investice“. Je to nástroj

Když vlastníte půdu ve svém okolí, máte **reálnou sílu jednat.** Soused možná nikdy nebude chtít prodat. Ale **když mu nabídnete něco, co má pro něj smysl — třeba jiný pozemek v jeho lokalitě — může být otevřený jednání.**


### Proč dává vlastnictví půdy smysl?

- **Omezený zdroj** – Nové pozemky nepřibývají.
- **Růst hodnoty** – Podle dat vzrostla hodnota zemědělské půdy za posledních 10 let v průměru o 9,25 % ročně ([zdroj: FARMY.CZ](https://www.farmy.cz/download/zpravy_o_trhu/ZPRAVA-o-trhu-s-pudou-FARMYCZ-leden-2025.pdf)).
- **Směnitelnost** – Půdu lze nejen prodat, ale i chytře směnit – a to v situacích, kdy peníze nefungují.
- **Vazba na místo** – Pozemek, který máte blízko, má pro vás nepeněžitou hodnotu. A to je to, co vytváří skutečné bohatství.


## Shrnutí: Půda je druhé platidlo, které se vyplatí mít po ruce

![pozemky jako investice, investice do půdy, strategické vlastnictví pozemků, hodnota pozemků, směna pozemků, půda jako platidlo, stavební pozemky, zemědělská půda](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_4_aef8d8910a.jpg)

Pozemky nejsou jen o hektarech a koeficientech. Jsou **o strategii, dlouhodobém myšlení a osobní hodnotě.** Vlastnit půdu v místě, kde žijete, **vám dává možnosti, které se v tabulkách nepočítají.** A právě tyto možnosti se mohou jednou ukázat jako nejcennější.

> „Směna není jen o tom, co získáte. Je i o tom, co dáváte – a jakou to má hodnotu pro druhého. Půda může být víc než peníze.“  
> — Lukáš Polák


## Chcete také vlastnit svou druhou měnu?

Jsme Investujdopole – rodinná firma s více než 20 lety zkušeností. Pomůžeme vám najít pozemek, který **nebude jen investicí, ale smysluplným vlastnictvím.**

Kontaktujte nás ještě dnes.

**Doporučujeme také:** [Zemědělská půda jako příležitost k pasivnímu příjmu](https://www.investujdopole.cz/blog/proc-investovat-do-pudy)

![Investujdopole (6).jpg](https://admin.investujdopole.cz/uploads/Investujdopole_6_48fc9d01c8.jpg)


large_Investujdopole (5).jpg

medium_Investujdopole (5).jpg

small_Investujdopole (5).jpg

thumbnail_Investujdopole (5).jpg

Investujdopole (5).jpg

Pozemky jako druhé platidlo: Proč má půda vyšší hodnotu než peníze

## Glamping a tiny house: Co je třeba vědět?

Glamping a koncept tiny house získávají v České republice na popularitě. Ať už jde o jednotlivce hledající útulné bydlení nebo investory plánující podnikání v oblasti zážitkového ubytování, klíčovou otázkou zůstává legislativa. **Potřebujete stavební povolení? Jaké požadavky musíte splnit? Tento článek poskytne přehled právních předpisů a praktických kroků.**

## Co je podle stavebního zákona stavba?

Podle [§ 5 odst. 1 stavebního zákona č. 283/2021 Sb.](https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283) se za stavbu považuje jakékoli stavební dílo vzniklé stavební nebo montážní činností, včetně výrobků plnících funkci stavby. 

![Tiny House, Glamping, Glamp, Stavební povolení, Mobilní domek, ](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Glamping_Povoleni_59bcc82dd5.jpg)


## Tiny house a stavební povolení

Tiny house a mobilní domky nejsou totéž. Tiny house je oficiálně považován za dům, který stojí na stavebním pozemku a je pouze menší velikosti. Mobilní domek naproti tomu připomíná glampingové chatky či maringotky.

●	**Mobilní domek nemusí být považován za stavbu, pokud:**
    - Nestojí na pevných základech.
    - Má homologovaný podvozek a platnou SPZ.
    - Splňuje podmínky pro přemístitelné objekty dle legislativy.

●	**Tiny house na stavebním pozemku –** je považován za standardní stavbu a podléhá stejným pravidlům jako jiné domy.

### Jak postupovat?

1.	**Oslovte stavební úřad** – požádejte o předběžnou informaci ([§ 174 stavebního zákona](http://www.zakonik.net/stavebni-zakon/expertni-soucinnost.html)). Správní poplatek činí 1 000 Kč.
2.	**Zkontrolujte územní plán** – tiny house musí být umístěn na stavebním pozemku určeném k bydlení nebo rekreaci.
3.	**Splňte technické požadavky** – minimální výška 2,5 m, přístupová cesta, splnění hygienických požadavků.
 
## Glamping a stavební povolení

Povinnost stavebního povolení pro glamping závisí na typu ubytování a na územním či regulačním plánu dané lokality:

●	**Mobilní stany a jurty** – pokud není pozemek určen pro tábořiště či rekreační využití, může být jejich stavba problematická nebo zcela zakázaná.

●	**Dřevěné chatky a sruby** – trvalé stavby s napojením na inženýrské sítě vyžadují územní souhlas a stavební povolení.

### Jak postupovat?

1. **Zjistěte územní plán** – některé pozemky umožňují pouze zemědělské využití a stavby zde nejsou povoleny.
2. **Konzultujte regulační plán** – v některých oblastech je nutné dodržet přesné podmínky, například vzdálenost od jiných staveb či infrastrukturu. Regulační plán je závazný dokument obce, který přesně určuje, co lze na konkrétním pozemku postavit – například zda je povoleno umístění tábořiště, rekreační stavby, nebo pouze zemědělské využití. Bez souladu s regulačním plánem nelze stavbu legálně povolit.
3. **Oslovte stavební úřad**– zjistěte, zda váš projekt splňuje místní podmínky a jaké dokumenty budete potřebovat.

![Tiny House, Glamping, Glamp, Stavební povolení, Mobilní domek, Stavba](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Glamping_Tabulka_2e08b33617.jpg)
 
Pokud většina odpovědí spadá do kategorie **„Domek není stavba“**, pravděpodobně stavební povolení nebude potřeba. V opačném případě bude nutné ohlášení stavby nebo stavební povolení.

### Praktické tipy pro hladký proces schvalování
1.	**Domluvte si schůzku na stavebním úřadě** – předejdete zbytečným komplikacím.
2.	**Sepište si argumenty** – pokud váš projekt není klasickou stavbou, mějte připravené důvody, proč povolení není nutné.
3.	**Počítejte s časovou rezervou** – získání povolení může trvat několik měsíců.
4.	**Vyhněte se „černým stavbám“** – dodatečná legalizace je složitá a může být spojena s pokutami.
5.	**Inspirujte se úspěšnými projekty** – zjistěte, jak podobné projekty řešili ostatní.



## Shrnutí

![Tiny House, Glamping, Glamp, Stavební povolení, Mobilní domek, ](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Glamping_porovnani_8da024884c.jpg)

●	**Tiny house je považován za klasickou stavbu a musí být umístěn na stavebním pozemku. Jinak jej nelze legálně realizovat.**

●	**Mobilní domek s SPZ a homologovaným podvozkem může být movitou věcí a nepodléhat stavebnímu zákonu.**

●	**Vždy konzultujte s místním stavebním úřadem, protože interpretace může být různá dle lokality.**


Nejste si jistí, jak postupovat? Doporučujeme obrátit se na místní stavební úřad, který vám poskytne konkrétní informace o legislativních požadavcích a nutných povoleních.

Tiny House, Glamping, Glamp, Stavební povolení, Mobilní domek, 

large_2025_05_Glamping - COVER.jpg

medium_2025_05_Glamping - COVER.jpg

small_2025_05_Glamping - COVER.jpg

thumbnail_2025_05_Glamping - COVER.jpg

2025_05_Glamping - COVER.jpg

Stavební povolení pro glamping a tiny house: Co musíte vědět

Troja – místo, kde se psala historie již od dob Rudolfa II., dnes nabízí **poslední volnou parcelu** i pro ty, kdo hledají více než jen pozemek. V této prestižní čtvrti, kde průměrná **cena nemovitostí za posledních 10 let vzrostla o více než 150 %,** nyní přichází investiční příležitost, která nemá v Praze obdoby.

## Unikátní místo, kde čas plyne jinak  

Troja je město ve městě. Kdo zde nebyl, možná si ani neumí představit její jedinečnou atmosféru. Leží za řekou, **přístupná jen přes most, a přesto v bezprostřední blízkosti centra.** Je klidná, zelená a vzdušná, obklopená **Trojským zámkem**, [botanickou zahradou](https://www.ghmp.cz/budovy/zamek-troja/) a **zoologickou zahradou**. Díky tomu zde život plyne jiným tempem než v rušných částech metropole.  

Co dělá tento pozemek tak výjimečným? V Troji **téměř neexistují volné stavební parcely**, a už vůbec ne o rozloze 6.055 m². Při pohledu do katastru zjistíte, že podobně velký pozemek tu prakticky nikdo nevlastní. Vzhledem ke změnám v územním plánu se nyní otevírá jedinečná příležitost – tento **pozemek nabízí stavební potenciál.**


![Troja, Praha, Investice, Pozemek](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Troja_historie_9e6cd71051.jpg)

### Klíčové výhody pozemku:  
- **Absolutní rarita** – v Troji není takto velký pozemek na prodej a pravděpodobně ani nikdy nebude.  
- **Prestižní adresa** – v těsné blízkosti Trojského zámku, botanické zahrady a ZOO Praha.  
- **Výborná dostupnost** – do centra města jen 10 minut jízdy.  
- **Soukromí a klid** – ideální pro luxusní rezidenci či exkluzivní developerský projekt.  
- **Budoucí stavební potenciál** – díky změně územního plánu.  
- **Vysoká investiční hodnota** – v Troji se prodávají nemovitosti za enormní ceny.  

![Troja, Praha, Investice, Pozemek](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Troja_info_f282f14e20.jpg)

## Historie ukazuje, že Troja je synonymem pro exkluzivitu  

V Troji se luxusní nemovitosti vždy prodávaly za enormní ceny. Již v roce 2015 zde byly byty prodávány za 150.000 Kč/m², což tehdy v Praze nebylo běžné. A přestože se tyto částky zdály neuvěřitelné, byty se vyprodaly, protože Troja je místo, kde není prostor na nové projekty. Podobné developerské počiny zde vždy uspěly, protože lidé jsou **ochotni zaplatit za kouzlo této lokality**.  

## Proč investovat právě s námi?  

![Troja, Praha, Investice, Pozemek, Rodinná firma, Investujdopole](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Troja_proc_s_nami_a16813a439.jpg)

My v [Investujdopole](https://www.investujdopole.cz/) pomáháme investorům **nacházet a realizovat výjimečné obchodní příležitosti již více než 20 let**.   

## Individuální přístup a podpora  

Za touto nabídkou stojí **Bc. František Šťastník, zkušený realitní makléř,** který vám poskytne veškeré potřebné informace a provede vás celým procesem. Ať už hledáte detailní analýzu investičního potenciálu nebo jen první orientaci v možnostech pozemku můžete se na něj spolehnout.  

### Nenechte si ujít poslední příležitost v Troji

Historie ukazuje, že **pozemky v Troji jsou nejen stabilní investicí, ale přinášejí nadprůměrné zhodnocení**.  V městské části, kde se potkává historie s moderním životním stylem, se **podobné příležitosti objevují nanejvýš jednou za generaci**.  

![Troja, Praha, Investice, Pozemek, Investujdopole, František Šťastník](https://admin.investujdopole.cz/uploads/2025_05_Troja_kontakt_b5637ac33d.jpg)

Telefon: +420 775 972 405 
E-mail: [frantisek.stastnik@investujdopole.cz](mailto:frantisek.stastnik@investujdopole.cz)  
Více na [www.poslednipozemek.cz](https://www.poslednipozemek.cz)  


Troja, Praha, Investice, Pozemek, Investujdopole

Blog o investicích i realitním trhu