Když kupujete zemědělskou půdu, nekupujete jen samotný pozemek. Často přebíráte i závazky, které se k němu vážou – a mezi ty nejdůležitější a nejčastější patří pachtovní smlouva. Ta určuje, kdo má právo půdu obhospodařovat, jak dlouho a za jakých podmínek.
Na rozdíl od nájmu, který se vztahuje na „užívání“, pacht znamená i oprávnění z pozemku těžit plody a užitky – typicky tedy hospodařit na poli a sklízet úrodu. Pachtovní smlouva je upravena v § 2332 a násl. občanského zákoníku (zákonyprolidi.cz).
Pachtýř je osoba (fyzická nebo právnická), která na základě pachtovní smlouvy užívá cizí pozemek k zemědělské činnosti – např. ho obhospodařuje, pěstuje plodiny nebo pase dobytek. Za to platí vlastníkovi tzv. pachtovné. Pachtýřem bývá nejčastěji zemědělec, družstvo nebo firma podnikající v zemědělství.
Někdy je pachtovní smlouva předaná při prodeji, jindy se ji nepovede od předchozího majitele získat. Co teď?
Veřejný registr půdy LPIS je výborným nástrojem, jak zjistit, kdo na pozemku hospodaří:
Vyhledejte parcelu podle katastrálního území a čísla pozemku.
Pokud je součástí tzv. půdního bloku (zeleně orámovaná plocha), najeďte na něj myší, klikněte pravým tlačítkem a zvolte zeleně označený detail. V pravém dolním rohu rozklikněte jméno – zobrazí se vám jeho IČO, adresa i telefon.
Pokud uživatel není uveden, půda není zařazena do LPIS – může být nevyužívaná nebo ve výjimečných případech ji někdo využívá ale nepobírá dotace.
Kontaktujte ho – telefonicky, dopisem nebo osobně.
Zeptejte se na existenci pachtovní smlouvy. Někteří zemědělci ji rádi pošlou, jiní ji odmítají sdílet.
Pokud smlouva není, navrhněte novou. Ať už s tímto zemědělcem, nebo jiným z okolí.
Možnosti jsou dvě:
Domluva – uzavřete novou smlouvu s výhodnějšími podmínkami. Zpravidla se do nové smlouvy doplňuje ustanovení, že „tato smlouva nahrazuje v plném rozsahu veškeré předchozí písemné i ústní dohody mezi smluvními stranami“.
Výpověď – pokud jste většinový vlastník (více než 50 %), můžete dát výpověď podle podmínek smlouvy. Obecně výpovědní lhůta bývá 1 – 10 let.
Taková situace není neobvyklá. Může jít např. o tzv. blokovou směnu – zemědělci si mezi sebou vymění pozemky kvůli lepší dostupnosti nebo logice hospodaření v blocích.
V některých případech ale může jít o situaci, kdy pozemek užívá někdo zcela bez formální smlouvy, i přesto, že je zapsán v systému LPIS a čerpá na něj zemědělské dotace.
Možnosti se liší podle toho, jaký máte záměr:
Nejprve oslovte zapsaného zemědělce a požádejte ho, aby se odhlásil z dotací.
Pokud nespolupracuje, můžete podat žádost na SZIF (Státní zemědělský intervenční fond) o prověření právního vztahu k pozemku.
Pokud zemědělec smlouvu nedoloží, bude z LPIS vyřazen (cca do 6 týdnů).
Následně můžete pozemek zapsat do LPIS vy a začít na něj čerpat dotace.
Oslovte zemědělce s návrhem na uzavření pachtovní smlouvy.
Pokud nespolupracuje nebo odmítne smlouvu podepsat, je možné požádat SZIF o prověření právního vztahu.
Pokud je pozemek volný, doporučujeme:
Oslovit sousední zemědělce – jednoduše přes LPIS zjistíte, kdo v okolí hospodaří.
Domluvit se na novém pachtu – například smlouva na dobu neurčitou, tržní pachtovné (3–6 tis. Kč/ha ročně) a jasné výpovědní podmínky.
Velmi důležitá věc: pachtovní smlouva nezaniká prodejem pozemku. Automaticky přechází na nového vlastníka. To znamená, že pokud pole pronajímal předchozí majitel, nový vlastník (tedy vy) tuto smlouvu „dědí“.
Nemůžete jen tak „vypovědět“ zemědělce, pokud má řádně uzavřenou smlouvu.
Je nutné znát její obsah – délku trvání, výpovědní lhůty, výši pachtovného a případné automatické prodloužení.
Zjistěte, jestli existuje pachtovní smlouva
Prověřte LPIS – kdo půdu skutečně využívá
Komunikujte se zemědělcem, navrhněte nové podmínky
Pokud smlouva není nebo nevyhovuje, jednejte legálně (výpověď, SZIF, nový pacht)
Chcete mít jasno v tom, jaký pacht máte na svém pozemku? Nebo hledáte spolehlivého pachtýře?
Máte půdu v pachtu? Pak si před koncem září pohlídejte tři věci: pachtovné, stav pozemku a podmínky smlouvy. Pár minut kontroly Vám může dát mnohem lepší přehled o Vašem majetku.
Při koupi, prodeji nebo plánování využití pozemku je důležité vědět, co daný pozemek opravdu umožňuje. Nestačí se dívat jen na výměru, cenu nebo lokalitu. Klíčové je také to, co říká územní plán, jaké jsou podmínky využití území a zda je možné na pozemku něco stavět.
Mladí zemědělci v ČR mohou v roce 2026 využít širší možnosti podpory, včetně dotací dostupných i pro zájemce bez formálního zemědělského vzdělání, pokud mají praxi. Pro úspěšný start farmy je ale kromě financování důležitý také přístup k vhodné zemědělské půdě, která tvoří základ dlouhodobého hospodaření.