Co je to pacht a proč je důležitý při koupi zemědělské půdy?

Když kupujete zemědělskou půdu, nekupujete jen samotný pozemek. Často přebíráte i závazky, které se k němu vážou – a mezi ty nejdůležitější a nejčastější patří pachtovní smlouva. Ta určuje, kdo má právo půdu obhospodařovat, jak dlouho a za jakých podmínek.

Co je pacht?

Na rozdíl od nájmu, který se vztahuje na „užívání“, pacht znamená i oprávnění z pozemku těžit plody a užitky – typicky tedy hospodařit na poli a sklízet úrodu. Pachtovní smlouva je upravena v § 2332 a násl. občanského zákoníku (zákonyprolidi.cz).

Kdo je pachtýř?

Pachtýř je osoba (fyzická nebo právnická), která na základě pachtovní smlouvy užívá cizí pozemek k zemědělské činnosti – např. ho obhospodařuje, pěstuje plodiny nebo pase dobytek. Za to platí vlastníkovi tzv. pachtovné. Pachtýřem bývá nejčastěji zemědělec, družstvo nebo firma podnikající v zemědělství.

Jak zjistit, kdo půdu užívá?

Někdy je pachtovní smlouva předaná při prodeji, jindy se ji nepovede od předchozího majitele získat. Co teď?

Pomůže LPIS

Veřejný registr půdy LPIS je výborným nástrojem, jak zjistit, kdo na pozemku hospodaří:

• Vyhledejte parcelu podle katastrálního území a čísla pozemku.
• Pokud je součástí tzv. půdního bloku (zeleně orámovaná plocha), najeďte na něj myší, klikněte pravým tlačítkem a zvolte zeleně označený detail. V pravém dolním rohu rozklikněte jméno – zobrazí se vám jeho IČO, adresa i telefon.
• Pokud uživatel není uveden, půda není zařazena do LPIS – může být nevyužívaná nebo ve výjimečných případech ji někdo využívá ale nepobírá dotace.

Co dělat, když najdu zemědělce?

• Kontaktujte ho – telefonicky, dopisem nebo osobně.
• Zeptejte se na existenci pachtovní smlouvy. Někteří zemědělci ji rádi pošlou, jiní ji odmítají sdílet.
• Pokud smlouva není, navrhněte novou. Ať už s tímto zemědělcem, nebo jiným z okolí.

Jak postupovat, když chcete smlouvu změnit?

Možnosti jsou dvě:

• Domluva – uzavřete novou smlouvu s výhodnějšími podmínkami. Zpravidla se do nové smlouvy doplňuje ustanovení, že „tato smlouva nahrazuje v plném rozsahu veškeré předchozí písemné i ústní dohody mezi smluvními stranami“.
• Výpověď – pokud jste většinový vlastník (více než 50 %), můžete dát výpověď podle podmínek smlouvy. Obecně výpovědní lhůta bývá 1 – 10 let.

Co když na LPIS někdo je, ale chybí pachtovní smlouva?

Taková situace není neobvyklá. Může jít např. o tzv. blokovou směnu – zemědělci si mezi sebou vymění pozemky kvůli lepší dostupnosti nebo logice hospodaření v blocích.

V některých případech ale může jít o situaci, kdy pozemek užívá někdo zcela bez formální smlouvy, i přesto, že je zapsán v systému LPIS a čerpá na něj zemědělské dotace.

Co s tím?

Možnosti se liší podle toho, jaký máte záměr:

a) Chceme pozemek začít sami obhospodařovat

• Nejprve oslovte zapsaného zemědělce a požádejte ho, aby se odhlásil z dotací.
• Pokud nespolupracuje, můžete podat žádost na SZIF (Státní zemědělský intervenční fond) o prověření právního vztahu k pozemku.
• Pokud zemědělec smlouvu nedoloží, bude z LPIS vyřazen (cca do 6 týdnů).
• Následně můžete pozemek zapsat do LPIS vy a začít na něj čerpat dotace.

b) Chceme zachovat stávající hospodaření, ale s řádnou smlouvou

• Oslovte zemědělce s návrhem na uzavření pachtovní smlouvy.
• Pokud nespolupracuje nebo odmítne smlouvu podepsat, je možné požádat SZIF o prověření právního vztahu.

Jak najít nového pachtýře?

Pokud je pozemek volný, doporučujeme:

• Oslovit sousední zemědělce – jednoduše přes LPIS zjistíte, kdo v okolí hospodaří.
• Domluvit se na novém pachtu – například smlouva na dobu neurčitou, tržní pachtovné (3–6 tis. Kč/ha ročně) a jasné výpovědní podmínky.

Přechod pachtovní smlouvy při prodeji pozemku

Velmi důležitá věc: pachtovní smlouva nezaniká prodejem pozemku. Automaticky přechází na nového vlastníka. To znamená, že pokud pole pronajímal předchozí majitel, nový vlastník (tedy vy) tuto smlouvu „dědí“.

Co z toho plyne?

• Nemůžete jen tak „vypovědět“ zemědělce, pokud má řádně uzavřenou smlouvu.
• Je nutné znát její obsah – délku trvání, výpovědní lhůty, výši pachtovného a případné automatické prodloužení.

Shrnutí: Co mít pod kontrolou u pachtů?

• Zjistěte, jestli existuje pachtovní smlouva
• Prověřte LPIS – kdo půdu skutečně využívá
• Komunikujte se zemědělcem, navrhněte nové podmínky
• Pokud smlouva není nebo nevyhovuje, jednejte legálně (výpověď, SZIF, nový pacht)

Chcete mít jasno v tom, jaký pacht máte na svém pozemku? Nebo hledáte spolehlivého pachtýře?