Jak poznat rozdíl mezi stavebním a nestavebním pozemkem

Koupě pozemku bývá prvním krokem na cestě k vysněnému bydlení. Ne každý pozemek je však vhodný ke stavbě. Jak poznat rozdíl mezi stavebním a nestavebním pozemkem a co všechno si musíte ověřit, než podepíšete kupní smlouvu? Tento článek vám poskytne jasný přehled.

Stavební pozemek: Termín, který klame

Možná vás překvapí, že pojem „stavební pozemek“ v katastru nemovitostí oficiálně neexistuje. V katastru je označení „stavební parcela“ – typicky pokud už na pozemku stojí dům. To ale říká jen to, jak je pozemek aktuálně využíván, ne jestli se na něm smí stavět.

Co je stavební parcela a jak ji poznat?

Parcela je považována za stavební pouze tehdy, pokud je v územním plánu vedena jako zastavitelná plocha. Územní plán je klíčový dokument, který určuje, jak lze pozemek v budoucnu využít – obrazně řečeno jde o "mapu budoucnosti". Je veřejně dostupný a najdete ho na webových stránkách obce nebo přímo na stavebním úřadě.

Tip: Vyžádejte si územně plánovací informaci – oficiální dokument, který vám potvrdí, co je na daném pozemku možné realizovat. Tuto informaci vydává stavební úřad na základě žádosti do 30 dnů, obvykle bývá zpoplatněn 1.000 Kč.

Typologie pozemků dle využití:

- Stavební pozemek (pro výstavbu rodinného domu) - Pozemek pro občanskou vybavenost (pro školky, ordinace, menší obchody) - Pozemek pro bytový dům/ vícepodlažní výstavbu - Komerční pozemek (pro výrobu, sklady, logistiku, administrativu) - Smíšené území (kombinace bydlení, komerce, služeb) - Zahrada v ÚP (rekreace nebo budoucí výstavba bez inženýrských sítí) - Rozvojová plocha (rezerva ÚP)

Nenechte se zmást realitními nabídkami

Popisky typu „stavební potenciál“ či „ideální pro výstavbu“ ještě neznamenají, že jde o skutečný stavební parcelu. Pokud územní plán výstavbu neumožňuje, bude jakákoli stavba vyžadovat změnu využití pozemku, což je náročný, zdlouhavý a nejistý proces.

Co je nestavební pozemek?

Do kategorie nestavební pozemek spadají:

• zahrady
• louky a pastviny
• orná půda
• lesní pozemky
• ostatní plochy

Na těchto parcelách nelze automaticky stavět. Výstavba je možná pouze po změně územního plánu a schválení stavebním úřadem. Pokud si tedy plánujete postavit dům na „zahradě“, ověřte si, že je v územním plánu vedena jako zastavitelná plocha.

Tip: Kromě územního plánu může obec schválit také tzv. regulační plán. Ten stanovuje podrobnější podmínky využití území – například přesné umístění staveb, maximální výšku budov či charakter zástavby. Pokud regulační plán existuje, je závazný stejně jako územní plán, a najdete v něm konkrétní omezení i možnosti pro daný pozemek.

Katastr nemovitostí a výstavba: Co zjistíte a co ne?

V katastru nemovitostí se pozemky dělí na tzv. pozemkové parcely podle druhu využití, např.:

• zastavěná plocha a nádvoří
• zahrada
• orná půda
• ostatní plocha

Ale pozor – katastr neříká nic o tom, zda je pozemek stavební. Rozhodující je územní plán pozemku, nikoliv označení v katastru. I parcela označená jako „zahrada“ může být v územním plánu vedena jako nezastavitelná.

Co si ověřit před koupí pozemku?

Než investujete statisíce nebo miliony korun do pozemku, vždy si prověřte:

- Územní plán obce (ÚP) – je pozemek veden jako zastavitelná plocha? - Inženýrské sítě (IS) – je k pozemku přivedena voda, elektřina, kanalizace? - Přístupová cesta – vede k pozemku veřejná komunikace? - Zemědělský půdní fond (ZPF) – není omezení? - Zátopové a ochranné zóny – nejsou překážkou pro výstavbu? - Zápisy v katastru – nejsou na pozemku zástavy, věcná břemena nebo exekuce?

Doporučení: Pokud si nejste jisti, obraťte se na odborníky. Pomoci vám může realitní makléř, právník nebo projektant.

Přeměna pozemku na stavební: Není to nemožné, ale...

Pokud narazíte na zajímavý nestavební pozemek, rozhodně to neznamená konec nadějí na výstavbu. Je možné požádat o změnu využití území prostřednictvím úpravy územního plánu obce. Tento proces sice vyžaduje čas, přípravu a trpělivost, ale v řadě případů se podařilo uspět – někdy během několika měsíců, jindy přibližně do roka.

Je třeba počítat s tím, že:

• je nutné připravit podklady (např. záměr, projektová dokumentace),
• obec musí s návrhem souhlasit a změnu schválit,
• proces může zahrnovat náklady na projektovou dokumentaci a poplatky.

Celý proces se řídí pravidly stanovenými ve stavebním zákoně č. 283/2021 Sb., kde jsou definovány podmínky pro využití území, změny územního plánu a možnosti výstavby. Doporučujeme se s těmito pravidly seznámit nebo se obrátit na odborníka.

Shrnutí: Kdy je pozemek opravdu stavební?

Rozhodující je vždy územní plán obce, nikoli označení v katastru. ÚP určuje, co lze na pozemku stavět a za jakých podmínek.

Zvažujete koupi pozemku?

V Investujdopole se specializujeme na zemědělskou a investiční půdu. Pokud zvažujete koupi nestavebního pozemku, který může mít v budoucnu potenciál pro změnu využití, pomůžeme vám s výběrem, prověřením a bezpečným převodem. Spolupracujeme s odborníky na územní plánování i právní analýzu.