Víte, kdy při investici do pozemků neplatíte DPH? Poznejte výhody nestavebních parcel
Rozhlížíte se po investici do půdy, ale obáváte se, že vás překvapí daňové povinnosti? Nestavební pozemky často nabízejí výhodu v podobě nulového DPH – ale pozor, existují situace, kdy se i na ně daň vztahuje. Jaké faktory rozhodují o tom, zda budete platit nebo ne? Přečtěte si náš článek a dozvíte se, kdy můžete opravdu ušetřit a kdy se daňové přirážce nevyhnete.
Aktuální trendy a změny na trhu se zemědělskou půdou
Od ledna 2024 došlo ke zvýšení sazeb daně z nemovitých věcí pro zemědělskou půdu. Konkrétně se sazba pro ornou půdu, chmelnice, vinice a ovocné sady zvýšila z 0,75 % na 1,35 %, zatímco pro trvalé travní porosty vzrostla z 0,25 % na 0,45 %. Tato změna je součástí vládního konsolidačního balíčku a znamená pro zemědělské podniky vyšší náklady, které mohou mít dlouhodobý vliv na ziskovost a možná i na ceny pachtovného v dalších letech.
Pro lepší pochopení, jak se tato daň počítá, je důležité vědět, že daň z nemovitých věcí se u zemědělské půdy vypočítává na základě průměrné ceny půdy stanovené Ministerstvem zemědělství pro konkrétní katastrální území. Tato průměrná cena za 1 m² se vynásobí výměrou pozemku a výsledná hodnota se poté násobí příslušnou sazbou daně.
Příklad výpočtu:
Představme si, že vlastníte 10 000 m² orné půdy v katastrálním území, kde je průměrná cena půdy stanovena na 5 Kč/m².
Výpočet základu daně:
- Průměrná cena půdy: 5 Kč/m²
- Výměra pozemku: 10 000 m²
- Základ daně = 5 Kč/m² × 10 000 m² = 50 000 Kč
Výpočet daně před a po změně sazby:
- Před změnou (sazba 0,75 %): Daň = 50 000 Kč × 0,0075 = 375 Kč
- Po změně (sazba 1,35 %): Daň = 50 000 Kč × 0,0135 = 675 Kč
V tomto případě se roční daň zvýšila z 375 Kč na 675 Kč, což představuje nárůst o 300 Kč. Tento výpočet ukazuje, jak zvýšení sazby daně ovlivňuje konečnou daňovou povinnost vlastníka zemědělské půdy. Je důležité si uvědomit, že průměrná cena půdy se liší podle katastrálního území, proto je vhodné zjistit konkrétní hodnotu pro váš pozemek.
1) Vývoj cen pachtovného napříč kraji
V roce 2024 pokračoval růst pachtovného, zejména kvůli zvýšené poptávce po zemědělské půdě s vysokou bonitou. Pro lepší orientaci při plánování investic může být užitečné provést odhad ceny pozemku v konkrétní oblasti, protože regionální rozdíly jsou značné. V Jihomoravském kraji se pachtovné za ornou půdu dostalo až na 5 000 Kč/ha/rok, což je nejvyšší cena v Česku. Naopak nejnižší ceny jsou v Ústeckém kraji a Libereckém kraji, kde se pachtovné pohybuje kolem 2 500 Kč/ha/rok. Tento regionální rozdíl v nájmech odráží jak rozdíly v bonitě půdy, tak i dostupnost trhů pro zemědělské produkty.
(Zdroj dat: realitní blog by Maplo, vlastní zpracování)
2) Dlouhodobý trend růstu hodnoty zemědělské půdy
Jak už jsme uvedli v našem článku, ve kterém jsme se věnovali vývoji cen nemovitostí; Ceny zemědělské půdy rostly za poslední tři roky o více než 35 %, a tento trend pokračuje díky trvalému zájmu investorů a omezené nabídce půdy. Zemědělská půda zůstává stabilní investicí, která představuje efektivní ochranu proti inflaci a nižší cenovou volatilitu ve srovnání s jinými typy nemovitostí.
3) Dopady změn v legislativě na ceny zemědělské půdy
V poslední době se v Česku objevily návrhy na omezení nákupu půdy pro zahraniční investory, což by mohlo ovlivnit budoucí hodnotu a tržní dostupnost půdy. Diskutuje se také o zavedení předkupního práva pro pachtýře nebo stát, což by mohlo snížit možnost volného prodeje pozemků. Pokud by tento návrh prošel, mohlo by to vést ke snížení konkurence na trhu s půdou a změně přístupu vlastníků při jejím prodeji.
Tip: Přečtěte si náš článek 8 výhod investice do pozemků v roce 2024.
DPH u stavebních a nestavebních pozemků: Co byste měli vědět?
Když přemýšlíte nad koupí nebo prodejem pozemku, jednou z věcí, na kterou si musíte dát pozor, je otázka platby DPH. To, zda se vás daň z přidané hodnoty týká, závisí hlavně na tom, zda jde o stavební nebo nestavební pozemek. Tento rozdíl může mít zásadní vliv na konečné náklady celé transakce.
Stavební pozemky a DPH: Co to pro vás znamená?
Pokud kupujete stavební pozemek – tedy takový, kde můžete postavit dům nebo jinou stavbu – musíte počítat s tím, že na cenu pozemku se uplatní DPH ve výši 21 %.
Stavební pozemek je definovaný jako místo, kde má být zřízená stavba pevně spojená se zemí. Představte si, že kupujete stavební pozemek za 3 miliony korun. K této částce musíte přičíst DPH 21 %, což je dalších 630 000 Kč. Náhle se náklady zvýší na 3 630 000 Kč.
Ovšem pozor! Pokud jste plátcem DPH, můžete si tuto částku nárokovat zpět, což vám může výrazně snížit celkové výdaje. Pokud si nejste jistí, jak zjistit cenu stavebního pozemku se všemi poplatky, doporučujeme se obrátit na odborníka.
Snížená sazba DPH pro sociální bydlení
Ve specifických případech se může na stavební pozemky vztahovat snížená sazba DPH ve výši 15 %. Tato sazba se uplatňuje, pokud pozemek souvisí se stavbou sociálního bydlení, jako jsou například sociální byty či domy. Například pokud developer kupuje pozemek určený k výstavbě nájemních bytů pro sociálně slabší občany, může být na tento pozemek uplatněná snížená sazba DPH 15 %. U ostatních projektů, jako je výstavba rodinných domů či komerčních objektů, se uplatní standardní sazba.
Nestavební pozemky a DPH: Co vás čeká?
Ale co když kupujete louku, pole nebo les – tedy nestavební pozemek? Tady pro vás máme dobrou zprávu – tyto pozemky nepodléhají DPH. To znamená, že pokud kupujete například 5 hektarů zemědělské půdy za 2 miliony korun, zaplatíte opravdu jen tuto částku, ani o korunu navíc za daň. Takové úspory mohou být pro dlouhodobé investory velmi atraktivní.
Tip: Plánujete investici do půdy? Přečtěte si náš článek o tom, proč je výhodné investovat do zemědělské půdy v ČR.
Pozor na stavební záměry: Může to změnit pravidla
Někdy je situace trochu složitější. Představte si, že kupujete pozemek, který vypadá jako nestavební, ale v budoucnu se chystáte na něm stavět. Pokud už je pozemek zařazený v územním plánu jako stavební parcela nebo máte stavební povolení, pak se z hlediska zákona stává stavebním pozemkem a budete muset zaplatit DPH.
Příklad: Pokud plánujete koupit pozemek na okraji města, který v současnosti vypadá jako holá louka, ale máte v plánu na něm v budoucnu stavět, je důležité si ověřit, zda už na pozemek neplatí stavební záměr.
Co to znamená?
Stavební záměr je dokument nebo rozhodnutí, které formálně potvrzuje, že pozemek je určený pro výstavbu. I když se tedy zdá, že jde o běžnou louku nebo pole, jakmile je územním plánem nebo stavebním povolením schválené, že na pozemku může být realizovaná stavba, pozemek je považovaný za stavební. A právě v tento moment začíná na transakci dopadat DPH ve výši 21 %. To znamená, že při koupi takového pozemku budete muset daň zaplatit, protože se na něj již vztahují pravidla pro stavební pozemky.
Například pokud chcete koupit louku, která je zatím v katastru vedená jako nestavební, ale v územním plánu obce už probíhají změny, které ji převedou do kategorie stavebních pozemků, nákup bude podléhat DPH. Problém nastává, když kupující tuto změnu nečeká a náhle zjistí, že k ceně musí připočítat dalších 21 %.
Řešení: Je důležité vždy pečlivě zkontrolovat, zda na pozemek neplatí územní rozhodnutí nebo stavební povolení, které by ho z právního hlediska změnilo na stavební. Tyto informace jsou dostupné na příslušném stavebním úřadu.
Tip: Zjistěte více o tom, jak vybrat nejvhodnější pozemek pro investování.
Pozemek bez zbytečných daní? V Investujdopole víme, jak na to
V Investujdopole se specializujeme na pomoc investorům, kteří chtějí investovat chytře a vyhnout se zbytečným daňovým nákladům. Díky našim odborníkům vám pomůžeme najít pozemky, které splňují podmínky pro osvobození od DPH, což může výrazně snížit počáteční investiční náklady. Znalost daňových pravidel a výhod je v oblasti investic do půdy stěžejní, a právě proto klademe důraz na vzdělávání našich klientů.
Pokud se chcete vyhnout placení DPH nebo zjistit, zda se na vámi vybraný pozemek vztahují daňové výjimky, náš tým vám poskytne všechny potřebné informace a doporučení. Zajistíme vám nejen vhodný pozemek, ale také klidnou investici bez neočekávaných nákladů.
Kdy můžete prodat pozemek a vyhnout se dani z příjmů?
Pokud jste fyzická osoba, může vám být daň z prodeje pozemku odpuštěná při splnění některých podmínek: 1. Doba vlastnictví pozemku: Pokud vlastnictví pozemku trvá déle než 10 let (nebo 5 let u pozemků získaných před rokem 2021), jste osvobození od daně z příjmů. Tato lhůta zahrnuje i dobu, kdy byl pozemek vlastněný blízkým příbuzným (např. rodiči), pokud jste ho zdědili.
2. Použití výnosu na vlastní bydlení: Jestliže finance z prodeje investujete do vlastního bydlení (např. koupě nemovitosti, rekonstrukce apod.), můžete být od daně taktéž osvobození. Finance nicméně musí být použité do jednoho roku od přijetí částky, případně zpětně do jednoho roku před prodejem. V takovém případě je třeba transakci nahlásit finančnímu úřadu.
Výjimkou je situace, kdy byl pozemek součástí obchodního majetku – v tomto případě nelze daň prominout. Chcete prodat pozemek za bezkonkurenční cenu? S Investujdopole ho prodáte profesionálně, rychle, bez provize a starostí.
Jak snížit daň z příjmu z prodeje pozemku?
Pokud prodáváte pozemek, je možné v některých případech snížit základ daně z příjmu o výdaje, které byly nezbytné k realizaci prodeje. Mezi náklady, které můžete uplatnit, patří:
- provize makléřům,
- poplatky za právní služby
- nebo úpravy pozemku provedené před prodejem.
Snížením základu daně těmito výdaji tak můžete podstatně upravit konečnou výši daně z prodeje.
Tip: Více se dozvíte v článku Jakou daň zaplatíte z prodeje nebo nabytí pozemku v roce 2024?
Jak správně spočítat DPH při investici do stavebního pozemku?
Investice do stavebního pozemku zahrnuje nejen pečlivý výpočet nákladů, , ale i přesný odhad ceny pozemku, do něhož spadá i daň z přidané hodnoty. Jelikož se od 1. ledna 2024 při nákupu stavebních pozemků uplatňuje základní sazba DPH 21 %, přinášíme podrobný návod, jak si DPH správně vypočítat (včetně praktického příkladu).
Postup výpočtu DPH u stavebního pozemku
Pokud víte, že pozemek, který chcete koupit, je považovaný za stavební a podléhá DPH, můžete použít jednoduchý výpočet. DPH ve výši 21 % se připočítává k základní ceně nemovitosti. Výpočet zahrnuje následující kroky: 1. Zjistěte základní cenu pozemku: Například cena pozemku činí 3 000 000 Kč. 2. Vypočítejte DPH (21 %): Vynásobte cenu pozemku koeficientem 1,21. Výsledkem je celková částka zahrnující DPH.
Příklad výpočtu:
- Základní cena pozemku: 3 000 000 Kč
- DPH (21 %): 630 000 Kč
- Celková cena včetně DPH: 3 630 000 Kč V tomto případě tedy DPH zvýší pořizovací cenu o 630 000 Kč.
Praktický příklad: Výpočet DPH pro investora při nákupu více pozemků
Představme si modelovou situaci, kde investor kupuje tři stavební pozemky, každý za 2 500 000 Kč. Pokud je investor plátcem DPH, může si tuto daň při využití pozemků pro ekonomickou činnost nárokovat zpět, což mu významně sníží náklady. Pokud však plátcem není, bude muset zaplatit celkovou cenu včetně DPH.
Výpočet pro plátce:
- Základní cena tří pozemků: 7 500 000 Kč
- DPH (21 %): 1 575 000 Kč
- Možnost nároku odpočtu DPH: Plátce si může DPH nárokovat zpět, což znamená, že pro něj konečná cena bude původních 7 500 000 Kč.
Výpočet pro neplátce:
- Celková cena s DPH: 7 500 000 Kč + 1 575 000 Kč = 9 075 000 Kč
Významný rozdíl v nákladech mezi plátcem a neplátcem DPH ukazuje,** jak se může odpočet DPH stát rozhodujícím faktorem při investici do stavebních pozemků**. V roce 2024 zůstává základní sazba DPH na 21 %, zatímco pro menší nemovitosti a specifické stavební účely je uplatňovaná snížená sazba 12 %, ale ta se na stavební pozemky nevztahuje.
Postup výpočtu DPH u nestavebního pozemku
Nestavební pozemky, jako jsou louky, lesy nebo zemědělská půda, jsou za určitých podmínek od DPH osvobozené, což výrazně zjednodušuje výpočet jejich kupní ceny. Osvobození od DPH platí pro nestavební pozemky, které nejsou určené k výstavbě a netvoří funkční celek s budovou pevně spojenou se zemí. Tento fakt umožňuje kupujícím vyhnout se dodatečným nákladům spojeným s DPH, což z těchto pozemků dělá cenově výhodnější investici.
Jak zjistit, zda se DPH na nestavební pozemek vztahuje?
- Určete typ pozemku: Pokud jde o pozemek, který není zahrnutý v územním plánu jako stavební a neexistuje pro něj stavební povolení, je velmi pravděpodobné, že je osvobozený od DPH.
- Ověřte, zda pozemek netvoří funkční celek se stavbou: Pokud pozemek neslouží jako přístupová plocha nebo parkovací plocha k jiné stavbě, splňuje podmínky osvobození.
- Konečný výpočet ceny: U nestavebního pozemku, který splňuje podmínky osvobození, se cena stanoví bez připočtení DPH. To znamená, že kupní cena je konečná bez 21% navýšení, které by se uplatňovalo u stavebních pozemků.
Příklad:
- Kupujete ornou půdu za cenu 1 500 000 Kč. Jelikož tato půda neslouží ke komerčním účelům a není stavebním pozemkem, nebude se na cenu vztahovat DPH. Konečná suma tedy činí 1 500 000 Kč.
Výjimky: Kdy se na nestavební pozemky DPH uplatňuje?
Existují specifické situace, kdy se DPH na nestavební pozemky vztahuje, i když nejsou stavební. Jedná se hlavně o případy komerčního využití. Pokud vlastník pozemek pronajímá například pro krátkodobé akce nebo ho využívá k podnikání (např. jako parkoviště), může dojít ke zrušení osvobození a uplatnění DPH. V případě dlouhodobých nájmů, kdy nejsou součástí stavby, ale pozemky nejsou využívané pro podnikatelské účely, může osvobození zůstat.
Každoroční daň z nemovitých věcí: Jak se počítá a koho se týká?
Kromě DPH je s vlastnictvím pozemků spojená i každoroční daň z nemovitých věcí, která se vztahuje na veškeré vlastněné pozemky a počítá se na základě výměry a dalších parametrů daného pozemku. Tato daň může být rozdílná podle kraje či specifických podmínek pozemku a je stanovená finančním úřadem podle údajů katastru.
Tip: Zabezpečte své finance a zhodnoťte je až o dvě desítky procent ročně. Investujte s námi do půdy po celé České republice.
DPH u jednorázového vs. opakovaného prodeje
V případě, že pozemek prodáváte jen jednou (např. z důvodu dědictví), nemusíte se jako prodávající obávat DPH. Avšak při opakovaném prodeji, například když majitel rozparceluje velký pozemek na menší části a ty postupně prodává, může správce daně tyto prodeje považovat za ekonomickou činnost. Tím vzniká povinnost sledovat roční obrat z této činnosti a registrovat se k DPH, pokud přesáhne 1 milion Kč.
Půda, která vydělává: Investice do nestavebních pozemků chrání vaše peníze
Jak už jsme naznačili, nestavební pozemky přinášejí investorům zajímavou příležitost díky osvobození od DPH. V roce 2024 se průměrná cena zemědělské půdy v České republice pohybuje kolem 30–50 Kč za m², což je atraktivní hodnota pro investory hledající stabilní a dlouhodobé investice.
Investice do zemědělských pozemků představují efektivní způsob, jak ochránit svá aktiva před ekonomickými výkyvy. Díky legislativním opatřením, která zajišťují jejich ochranu a udržitelnost, si pozemky dlouhodobě drží svou hodnotu. Půda tak funguje jako bezpečný přístav pro vaše finance, a to se v nejistých časech opravdu hodí.
Mezi lety 2021 a 2023 vzrostly tržní ceny zemědělské půdy o přibližně 35,6 % díky postupnému růstu – v roce 2021 došlo k nárůstu o 16,1 %, následně o 13,5 % v roce 2022 a o 2,9 % v roce 2023. Tento trend potvrzuje dlouhodobý růstový potenciál zemědělské půdy, která si dokázala zachovat svou hodnotu navzdory ekonomickým vlivům, například inflaci, která v roce 2023 dosáhla 10,7 %.
Tip: Mohl by vás zajímat náš článek Jakou daň zaplatíte z prodeje nebo nabytí pozemku v roce 2024?
Nestavební pozemky mohou časem získat status stavebních, a jejich hodnota tak může výrazně vzrůst, zejména pokud je oblast rozvojová. Změna územního plánu v budoucnu by umožnila využití pozemků pro výstavbu, čímž se investice ještě více zhodnotí. Tato strategie bývá oblíbená hlavně u dlouhodobých investorů, kteří jsou ochotní čekat na budoucí změny ve využití pozemku.
Při plánování nákupu půdy je vhodné poradit se s odborníkem nebo navštívit stavební úřad, který vám poskytne aktuální informace o zařazení pozemku do územního plánu a případných daňových povinnostech.
Tip: Přečtěte si více o výhodách do investice do pozemků a zabezpečte jimi své úspory.
Bezpečná a přímá investice do půdy: S Investujdopole ušetříte čas i starosti
Investování do zemědělské půdy představuje nejen stabilní a bezpečnou volbu, ale také možnost dlouhodobého zhodnocení majetku. Znalost daňových pravidel u pozemků je základ, ovšem správný obchodní partner může celý proces ještě více zpříjemnit a zjednodušit. Náš tým specialistů má více než 20 let zkušeností a nabízí kompletní podporu při každém kroku investice – od výběru vhodné parcely až po zajištění veškerých právních formalit.
Zajímavou výhodou je, že většinu pozemků přímo vlastníme, takže vám odpadají poplatky za zprostředkování. Navíc se staráme o veškerou administrativu zcela zdarma, což celý proces urychluje a usnadňuje. Veškeré náležitosti a smlouvy vám můžeme díky tomu zajistit během několika hodin. Věříme, že to oceníte hlavně při nákupu většího počtu pozemků – ušetříte měsíce jednání a papírování.
Hledáte spolehlivého partnera pro své investice do zemědělské půdy, který vám poskytne komplexní a efektivní služby? S důvěrou se na nás obraťte – vaši investici do půdy proměníme v přímočarý a bezstarostný proces.