Slovníček základních pojmů z katastru nemovitostí: Co by měl vědět každý zájemce o půdu

Plánujete koupi nebo prodej pozemku? Nebo jen chcete lépe porozumět tomu, jak funguje katastr nemovitostí? Připravili jsme pro vás přehled základních pojmů, které vám pomohou zorientovat se v realitní terminologii a vyhnout se nepříjemným překvapením.

Katastr nemovitostí

Veřejný seznam, ve kterém jsou evidovány všechny nemovitosti a práva k nim.

Díky online přístupu si můžete zdarma ověřit většinu informací ještě před koupí.

Katastrální území

Základní územní celek, ve kterém stát vede evidenci pozemků a nemovitostí. Katastrální území (zkratka k.ú.) je zároveň evidenční jednotkou pro číslování parcel. Obec může mít jedno nebo více katastrálních území.

Parcela

Parcela je základní jednotka v katastru nemovitostí. Jedná se o konkrétní pozemek, který má své parcelní číslo. Každá parcela má definované hranice, rozlohu a způsob využití.

Nemovitá věc (nemovitost)

Majetek, který je pevně spojený se zemí a nelze ho přemístit. Patří sem především pozemky, ale také stavby zapsané v katastru nemovitostí (například rodinný dům, hala, stodola).

Pozor: Ne každá stavba je automaticky nemovitostí – záleží na tom, zda je evidována v katastru.

Stavební parcela vs. pozemková parcela

Rozlišujeme dva hlavní typy parcel:

• Stavební parcela – ukazuje zda už na pozemku nějaká stavba stojí – tedy jak je pozemek aktuálně využíván, ne jestli se na něm smí stavět. Termín stavební pozemek se běžně používá, ale v katastru nemovitostí oficiálně neexistuje. Pozemek se stává „stavebním“ teprve tehdy, pokud je k výstavbě výslovně určen územním plánem obce. Chcete-li tedy zjistit, zda lze na pozemku legálně stavět, nahlédněte do územního plánu dané obce – tam je vše rozhodující.

• Pozemková parcela – zahrnuje ostatní typy pozemků, které nejsou určeny k výstavbě, jako jsou pole, louky, zahrady, lesy. Na těchto parcelách nelze automaticky stavět – změna využití vyžaduje schválení územním plánem a stavebním úřadem.

Tip: Nikdy nekupujte pozemek „na stavbu“, aniž byste si ověřili, že jde skutečně o stavební parcelu.

Věcné břemeno

Věcné břemeno vlastníkovi nemovitosti nebo nějaké věci ukládá zákonnou povinnost něco umožnit (služebnost) nebo něco vykonávat (reálné břemeno) ve prospěch jiné osoby či nemovitosti.

Rozlišujeme dva základní typy:

1) Služebnosti (služebná věcná břemena)

Vlastník nemovitosti je povinen něco umožnit nebo strpět – například:

• Právo cesty: soused může chodit nebo jezdit přes váš pozemek.
• Průchod nebo průjezd: například přístup ke komunikaci nebo silnici.
• Uložení sítí: vodovod, kanalizace, elektřina apod.
• Pozemková služebnost: zapsaná ve prospěch jiného pozemku (např. věčné právo přístupu).

2) Reálná břemena

Jde o závazek vlastníka něco aktivně vykonávat – například pravidelně někomu dodávat dřevo, vodu nebo poskytovat péči. Pokud vlastník svou povinnost neplní, má oprávněná osoba nárok na peněžitou náhradu a případně může být uvalena exekuce na zatíženou nemovitost.

Tip: Před nákupem vždy doporučujeme zjistit, zda na pozemku neexistují tato omezení.

Zástavy a hypotéky

V katastru lze dohledat, zda je na nemovitosti zapsaná hypotéka nebo zástavní právo – typicky ve prospěch banky či jiného věřitele. Tyto informace jsou zásadní při ověřování právní čistoty pozemku.

Plomba

Plomba je upozornění na listu vlastnictví v katastru, které značí, že u nemovitosti probíhá změna – např. převod, vklad práva nebo soudní řízení. Během této doby nelze provádět další změny až do ukončení zápisu.

Pozor: Pokud je u nemovitosti zapsaná plomba, může to znamenat i riziko. Doporučujeme zjistit důvod zápisu před jakýmkoliv právním krokem.

Návrh na vklad do katastru

Formální žádost, která se podává na příslušný katastrální úřad, aby zapsal změnu vlastnického práva. Podává ji obvykle kupující nebo jeho právní zástupce.

Poplatek za návrh činí 2 000 Kč (dle zákona č. 634/2004 Sb. o správních poplatcích).

Vklad do katastru

Vlastnictví nemovitosti přechází na nového majitele až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Nestačí podepsat kupní smlouvu – je nutné podat návrh na vklad a vyčkat na jeho schválení katastrálním úřadem. Teprve poté se stáváte oficiálním vlastníkem.

Výpis z katastru nemovitostí

List vlastnictví (LV) je oficiální výpis z katastru nemovitostí, který prokazuje vlastnictví k uvedené nemovitosti. Potřebujete-li doložit, že jste vlastníkem pozemku, domu nebo bytu (například při vyřizování hypotéky, na úřadech nebo při prodeji), právě tento dokument slouží jako úřední důkaz.

List vlastnictví si můžete obstarat:

- osobně na katastrálním úřadě, - online přes dálkový přístup katastru, - na Czech POINT.

Ve všech případech platí, že výpis je zpoplatněn částkou 50 Kč za každou A4 stránku.

Geometrický plán

Jedná se o technický dokument, který přesně určuje hranice pozemku, případně jeho rozdělení či sloučení. Je nezbytný například při:

• rozdělení pozemku na více částí,
• přesném vymezení nových hranic,
• legalizaci staveb.

Plán vyhotovuje autorizovaný geodet a následně se zanáší do katastru.

Shrnutí

Katastr nemovitostí není jen „úřední databáze“ – je to základní nástroj, který chrání vaši investici. Znalost základních pojmů vám může ušetřit čas, peníze i nervy. Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, vždy si ověřte aktuální informace v katastru nebo se poraďte s odborníky.

Co dál?

Chcete se dozvědět víc? Doporučujeme vám přečíst i náš článek: Faktory ovlivňující cenu zemědělské půdy